نکات مهم مربوط به افراز و تفکیک املاک مشاعی

وقتی صحبت از تقسیم املاک می‌شود، واژه های افراز و تفکیک را زیاد می‌شنویم و از آن جایی که این دو کلمه معمولا با یکدیگر اشتباه گرفته می‌شوند، در این مقاله تصمیم گرفته‌ایم تا در مورد این دو کلمه به تفصیل صحبت کنیم و تفاوت های اساسی این دو اصطلاح را متذکر شویم. اما پیش از این که بخواهیم در این باره توضیحی بدهیم، ابتدا لازم است که با مفهوم دو اصطلاح پرکاربرد دیگر آشنا شویم:

ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که تحت مالکیت چند نفر می باشد و سهم هر یک از مالکان، از نظر جغرافیایی مشخص نیست و جزء به جزء ملک متعلق به مالکان آن می باشد. مانند وقتی که یک ملک به چند نفر از بازماندگان به ارث می رسد یا وقتی که چند دانگ از شش دانگ سند به نام کس دیگری است و یا حتی مانند ساختمان های آپارتمانی که هر واحد مالک جداگانه دارد اما در مشاعات ساختمان از جمله لابی، راه پله، راهرو، آسانسور و غیره، همگی آن ها سهم دارند.

ملک مفروز

ملک مفروز، در مقابل ملک مشاع قرار دارد و به آن دسته از املاک گفته می شود که تقسیم شده و تحت مالکیت تنها یک نفر می باشند. برای مثال، املاک مشاع بعد از تقسیم، به حالت مفروز در می آیند.

حالا برگردیم و در مورد افراز و تفکیک صحبت کنیم. همان طور که گفتیم، هم واژه افراز و هم تفکیک به تقسیم مال اشاره دارند اما شرایط خاصی لازم است که به جای تفکیک، از افراز استفاده کنیم. در ادامه، به چند مورد از مهم ترین آن ها اشاره می کنیم:
 

1. در افراز حتما باید ملک مشاع باشد و اختلاف بین مالکین مشاع برای تقاضای افراز ضروری است اما در مورد تفکیک این طور نیست و حتی ملکی که یک مالک دارد هم قابل تفکیک است و می توان آن را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد.
2.  در تفکیک، سهم تمام شرکا جدا و در نهایت ملک از حالت مشاع خارج می گردد و اگر در حین تقسیم یکی از شرکا اعتراض کند، عملیات متوقف خواهد شد اما در افراز تنها یکی از شرکا هم می تواند اقدام به جدا کردن سهم خود کند و بقیه ملک تا زمانی که مالکان آن تصمیم به تقسیم آن نگرفته اند به حال مشاع باقی خواهد ماند.
3. در تفکیک، ملک را به هر صورتی که مالک آن بخواهد تقسیم می کنند اما در افراز تقسیم با توجه به سهم هر شریک انجام می گیرد.
4. در خواست مربوط به تفکیک اموال یک مرحله ای است و در اداره ثبت بررسی می شود اما درخواست افراز دو مرحله ای است و در دادگاه و اداره ثبت مورد بررسی قرار می گیرد.
5.  تفکیک صرفا تقسیم ملک است اما در افراز تعیین سهم هر یک از مالکان مشاعی نیز صورت می گیرد.
6.  حجر مالکین دخالتی در تفکیک ندارد اما در مورد افراز، در صورت محجور و غایب بودن یکی از مالکین، افراز با دادگاه خواهد بود.

(حجر به وضعیت حقوقی گفته می شود که در آن حق اعمال حق معینی از شخص سلب می گردد. به کسی که دارای حجر باشد محجور می گویند. از جمله مواردی که موجب محجور بودن یک شخص می شوند می توان نرسیدن به سن قانونی و دیوانگی را نام برد.)

چند نکته در مورد فروش ملک مشاع

1. فروش ملک مشاع می تواند دشوارتر از فروش ملک مفروز باشد و معمولا قیمت آن پایین تر از قیمت واقعی ملک می باشد.
2. فروش ملک مشاع تنها با حضور و رضایت تمامی مالکین مشاعی امکان پذیر می باشد.
3.  اگر بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک مشاع قابل افراز نباشد و یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد، می تواند با ارائه درخواست "دستور فروش" به دادگاه، اقدام به انجام این کار کند.