با زیر و بم قرارداد خرید ملک آشنا شوید

خرید و فروش ملک معامله‌ای پیچیده و بسیار پر هزینه است. به همین علت یکی از موضوعات پر مراجعه به دادگاه‌های قضایی مربوط به مشکلاتی است که بین طرفین معامله یک ملک پیش می‌آید. مهم‌ترین بخش خرید آپارتمان، قرارداد خریدی است که توسط مشاور املاک در بنگاه معاملات ملک بسته می‌شود. در مطلب پیش رو با قوانین قرارداد خرید ملک، مدارک مورد نیاز و چالش‌های آن آشنا خواهید شد.

قرارداد خرید ملک چیست؟

در معامله ملک دو نقش اصلی وجود دارد. یکی خریدار است و یکی فروشنده. البته توجه به این نکته لازم است که امکان دارد ملکی چند مالک داشته باشد که در این حالت سند ملک، سند مشاع است. یا امکان دارد یک ملک چند خریدار داشته باشد که در این حالت خریداران شریک هستند و به نسبت سهم مشارکت خود در ملک حق خواهند داشت. در این رابطه خوب است مقاله با انواع مالکیت در سند ملک آشنا شوید را مطالعه کنید. امروز افراد به سه طریق اصلی ملک مورد نظر خود را پیدا می‌کنند و یا آپارتمانشان را برای فروش می‌گذارند؛ یکی از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی، یکی به صورت مستقیم که خودشان با یکدیگر ارتباط برقرار می‌کنند و دیگری از طریق سرویس‌های آنلاین جست‌وجوی ملک مانند خرید خانه از دیوار املاک.

خریدار و فروشنده پس از اینکه با یکدیگر آشنا می‌شوند، در صورت توافق بر سر معامله ملک نیاز به قراردادی دارند که توافقاتشان را تا لحظه تسویه حساب و انتقال سند، در آن مکتوب و موثق کنند. این قرارداد نوعی سند است که افراد به وسیله آن نسبت به رعایت تعهدات خود نسبت به یکدیگر متعهد می‌شوند. در همین رابطه مقاله با انواع سند ملک آشنا شوید را مطالعه کنید. 

استعلام کد رهگیری ملک

یکی از شکایاتی که فراوان هم درباره آن شنیده‌ایم این است که فردی ملکی را همزمان به چند نفر می‌فروخت. از سال 1387، بخشنامه‌ای صادر شد که بر این اساس گرفتن کد رهگیری برای ملک پیش از معامله الزامی شد. در نتیجه شما با استفاده از کد ملی و کد رهگیری ملک می‌توانید استعلام ملک مورد نظر را بگیرید و از صحت معامله اطمینان حاصل کنید. درباره نحوه استعلام کد رهگیری مقاله ما در متراژ را بخوانید.

هنگام تنظیم قرارداد خرید ملک به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

قرارداد خرید ملک که به مبایعه‌نامه یا قول‌نامه هم معروف است از انواع اسناد رسمی است. سندها به طور کلی بر دو نوع رسمی و عادی دسته‌بندی می‌شوند. سندهای رسمی باید در دفاتر رسمی و زیر نظر مأمور رسمی و دارای صلاحیت لازم تنظیم شوند. به این ترتیب این سندها در برابر مرجع قضایی قابل پیگیری هستند. در مقابل اسناد عادی هستند که از اعتبار بسیار کمتری برخوردارند. به همین علت توصیه می‌شود که حتما برای تنظیم مبایعه‌نامه یا قول‌نامه به بنگاه‌ها و دفاتر دارای مجوز رسمی از اتحادیه مراجعه کنید. گاهی برخی خریداران و فروشندگان برای اجتناب از پرداخت هزینه به واسط، خودشان اقدام به تنظیم قرارداد می‌کنند. این کار بسیار ریسک بالایی دارد و در صورت بروز مشکل یا بد عهدی یکی از طرفین، قابل پیگیری قضایی نخواهد بود. اگر دغدغه هزینه کمیسیون مشاور املاک را دارید، به شما متراژ را پیشنهاد می‌کنیم. قراردادهای متراژ نسبت به نرخ اتحادیه 65 درصد تخفیف در کمیسیون دارند. برای تنظیم یک قرارداد معتبر و رسمی به عنوان مبایعه‌نامه یا قول‌نامه، به  نکاتی باید توجه داشته باشید. هر مبایعه نامه شامل 7 بند است که در ادامه به توضیح این 7 بند می‌پردازیم:

بند 1: طرفین قرارداد

در این قسمت مشخصات کامل خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. بهتر است برای پیشگیری از هر خطری، پیش از این مرحله طرفین نسبت به اهراز هویت یکدیگر اقدام کرده باشند.

بند 2: مشخصات موضوع معامله

در این قسمت تمامی مشخصات ملک به صورت دقیق درج می‌شود. از مشخصات پلاک ثبتی و متراژ تا نوع اسکلت و سیستم گرمایش-سرمایش. اما مهم‌ترین قسمت این بند نوشتن دقیق آدرس ملک به همراه کد رهگیری آن است.

بند 3: ثمن معامله

در این قسمت قیمت نهایی معامله ملک که به مورد توافق دو طرف بوده ذکر می‌شود. روش پرداخت اعم از قسطی یا یک‌جا و همچنین وسیله پرداخت مانند چک یا سفته، از دیگر مواردی هستند که در این قسمت نوشته می‌شوند. 

بند ۴: شرایط مرتبط به تنظیم سند

همان‌طور که در بالا هم توضیح دادیم، پس از تنظیم مبایعه نامه و قرارداد بین مالک و مشتری، مرحله بعد تنظیم و انتقال سند. برای پیشگیری از هر خطا و زیانی، هنگام تنظیم مبایعه‎نامه تمامی شرایط مربوط به تنظیم سند از پیش نوشته و تعیین می‌شوند. این بند خود مشتمل بر 5 ماده است.

ماده ا: تعیین تاریخ حضور در دفترخانه برای تنظیم سند. طرفین در این تاریخ موظف به حضور در دفترخانه هستند.

ماده 2: این ماده مربوط به اسناد رهن بانک است. در این حالت فروشنده موظف می‌شود تا پیش از تنظیم سند، سند را فک رهن کند. 

ماده 3: بر طبق این ماده هر یک از طرفین می‌تواند در صورت عدم حضور طرف مقابل در تاریخ مشخص شده در دفترخانه، از همان دفترخانه قید شده در مبایعه‌نامه گواهی عدم حضور دریافت کند.

ماده 4: بر طبق این ماده اگر فروشنده مدارک مورد نیاز اعم از مفاصا حساب مالیات، مفاصا حساب شهرداری، استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار را در روز تنظیم سند تحویل ندهد و همچنین خریدار نیز در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود؛ طرف مقابل می‌تواند درخواست گواهی کرده و روزانه خسارت دریافت نماید.

ماده 5: تعیین تاریخ دقیق انعقاد قرارداد و تنظیم سند در دفترخانه.

بند ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

پس از تنظیم سند مرحله مهم بعدی، تحویل ملک است. این بند هم خود شامل دو قسمت است:

• تاریخ تحویل ملک به صورت کامل قید می‌شود. در صورت عدم اجرای تعهد توسط فروشنده، وی بر اساس ماده 5 بند 6 موظف به پرداخت جریمه است.
• درصورتی‌که ملک معامله شده به هر علتی غیرقابل انتقال به خریدار باشد، فروشنده موظف است علاوه‌بر برگرداندن کامل مبلغ دریافتی، جریمه خسارت را نیز به خریدار پرداخت نماید.

بند ۶: آثار قرارداد

آثار قرارداد خود شامل 7 بند است:

بند 1: بر طبق این بند فروشنده وظیفه دارد کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات از جمله دارایی، اداره آب ، برق، مخابرات و…را آماده کرده و قبل از تنظیم سند رسمی، بدهی‌های ملک را پرداخت نموده باشد.

بند 2: این بند مربوط به تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار می باشد. اگر با سند رهنی آشنا نیستید، مقاله با انواع سند ملک آشنا شوید را بخوانید.

بند 3: براساس این بند، به دو طرف تأکید می‌شود که افزایش و یا کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچ تأثیری در ثمن معامله که در مبایعه‌نامه ذکر شده است، نخواهد داشت.

بند 4: مطابق این بند کلیه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین سلب می‌گردد و مبایعه‌نامه به هیچ وجه قابل فسخ نخواهد بود.

بند 5: مطابق این بند چنان‌چه طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند، باید به طور روزانه هر مبلغی که در مبایعه‌نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل به عنوان جریمه پرداخت کنند.

بند 6: قرارداد مبایعه‌نامه بدون داشتن مهر و امضاء صاحب پروانه کسب بی اعتبار است و توصیه میشود پروانه کسب مشاور املاک رویت شود. برای پیشگیری از هر خطا و زیانی توصیه می‌کنیم برای عقد قرارداد مبایعه‌نامه به دفترهای معاملات ملکی معتبر مراجعه کنید. لازم به ذکر است در متراژ مشاورین خبره در کنار مدیران قرارداد با سابقه برای تنظیم قراردادی معتبر و به‌ صرفه در کنار شما هستند. در متراژ می‌توانید به صورت کاملا آنلاین درخواست قرارداد دهید. پس از ثبت درخواست توسط شما بقیه مراحل به کمک کارشناسان ما تا تنظیم قرارداد پیگیری و نهایی می‌شود. 

بند 7: طرفین را ملزم می‌کند اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینند تا اطمینان یابند با خود صاحب سند معامله می‌کنند تا با این کار از دلالی و خرید دست دوم در امان باشند.

ماده ۷: فایل متعاملین

فایل متعاملین خود شامل ۶ بند است:

بند 1: شامل پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه می باشد. در متراژ کمیسیون مشاور املاک نسبت به نرخ اتحادیه 65 درصد کمتر است.

بند 2: مطابق این بند فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.

بند 3: علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک، ۹% مالیات ارزش افزوده ازطرفین اخذ می‌گردد.

بند 4: ثبت صحیح اطلاعات طرفین شامل، شماره تماس، اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره 

بند 5: نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک

بند 6: نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست.