سایه‌ی انتخابات امریکا بر بازار مسکن

رکسانا معمر
1399/08/15
101
زمان مطالعه: 8 دقیقه
سایه‌ی انتخابات امریکا بر بازار مسکن

برای بازار مسکن پیروزی ترامپ یا بایدن فرقی نمی‌کند؛ بلکه مهم تأثیری است که سیاست‌های این افراد می‌تواند بر قیمت ارز و نرخ تورم داخلی بگذارد. در شرایط فعلی نظر بازارها این است که پیروزی ترامپ به‌ واسطه تداوم سیاست‌های خصمانه او به تشدید تنگناهای ارزی و در نتیجه رشد قیمت دلار و نرخ تورم دامن می‌زند و قیمت سایر کالاها و سرمایه‌گذاری‌ها را نیز بالا می‌برد.

اقتصاد ایران که این روزها دوران تیره‌ای را پشت سر می‌گذارد، در هفته اخیر و با نزدیک شدن به انتخابات امریکا، به طرز محسوسی تحت تأثیر قرار گرفته است. در این مطلب به بررسی تأثیر نتیجه انتخابات امریکا بر قیمت مسکن می‌پردازیم.

شاخص‌های تأثیرگذار بر قیمت مسکن

شاخص‌های تأثیرگذار بر قیمت مسکن

عوامل متفاوتی بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند. در حقیقت قیمت مسکن تا حد بالایی تحت تأثیر سایر بازارهای جهانی قرار دارد. بسیاری از عوامل کنترل کننده قیمت مسکن، همانند حلقه‌های یک زنجیر به یکدیگر وصل بوده و پیوسته هستند. اگر بخواهیم شاخص‌های تأثیرگذار بر قیمت مسکن را بررسی کنیم، با تعداد بسیار متنوعی از علل و عوامل روبه‌رو خواهیم شد. در اینجا سعی می‌کنیم اصلی‌ترین موارد را مورد بررسی قرار دهیم.

یکی از علل تأثیرگذار بر قیمت مسکن، انتظارات تورمی خود مردم است. به این معنی که مردم در شرایط خاصی انتظار بالا رفتن قیمت مسکن را دارند. در این شرایط تعداد متقاضیان خرید مسکن بالا می‌رود و فروشندگان هم  املاک قابل معامله خود را یا وارد بازار نمی‌کنند که همین بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا؛ ایجاد تورم می‌کند؛ و یا اینکه دارایی خود را با مظنه قیمتی بیشتر به بازار تزریق می‌کنند. همان‌طور که مشخص است مجموعه این اقدامات بدون هیچ پشتوانه منطقی باعث ایجاد تورم در قیمت مسکن می‌شود.

عامل دیگر افزایش ناگهانی تقاضا است. وقتی تقاضا به صورت ناگهانی و تحت تأثیر برخی عوامل بالا می‌رود، ظرفیت عرضه عقب می‌افتد و در بازار عدم تعادل برقرار می‌شود. این عدم تعادل وقتی به سمت تقاضا متمایل باشد، ایجاد تورم می‌کند. برای مثال در حال حاضر شاهد هستیم که در برخی از شهرستان‌ها میزان افزایش قیمت مسکن از تهران هم بیشتر است! یکی از مهم‌ترین دلایل این اتفاق این است که به دنبال افت توان مردم برای تأمین مسکن در تهران، این جمعیت با سودای خرید مسکن راهی شهرستان‌ها شده و با بالا رفتن تقاضا درصد رشد قیمت‌ها حتی از پایتخت هم بیشتر شده است.

سومین دلیل بسیار شایع در بالا رفتن قیمت مسکن، تغییرات نرخ ارز و طلا است. حال خود قیمت ارز و طلا متأثر از انواع تحولات داخلی و خارجی است. در ابتدای شیوع ویروس کرونا از تأثیر این پاندمی بر قیمت مسکن صحبت کردیم و امروز هم که صحبت بر سر تأثیرات انتخابات امریکا بر قیمت مسکن است نیز همه متأثر از قیمت طلا و ارز هستند. وقتی قیمت ارز بالا می‌رود و ارزش پول ملی نزول می‌کند، افرادی که پول دارند متقاضی تبدیل پول به کالا می‌شوند. 

بررسی تأثیر افزایش قیمت دلار بر افزایش بهای مسکن

چرا انتخابات امریکا بر بازار مسکن ایران اثر می‌گذارد؟

چرا انتخابات امریکا بر بازار مسکن ایران اثر می‌گذارد؟

در دوره 4 ساله ریاست جمهوری دونالد ترامپ، مردم ایران بیشترین میزان تحریم و فشار اقتصادی را با پوست و استخوان خود لمس کردند. در حقیقت سیاست‌های ترامپ نشان داد که به دنبال هیچ سازشی با ایران نبوده و از طریق ایجاد فشارهای اقتصادی حداکثری سعی در کنترل و مهار قدرتمندان ایران دارد. در 4 سال گذشته مردم ایران به خوبی تفاوت بین حضور اوباما با حضور ترامپ را درک کردند و به همین دلیل انتخاب بایدن به عنوان رییس جمهور امریکا را کور سوی امیدی برای بهبود شرایط می‌دانند. همین مسائل باعث می‌شود تا با روی کار آمدن مجدد ترامپ شاهد افزایش نرخ ارز و طلا باشیم و با انتخاب بایدن با کاهش ناگهانی قیمت‌ها روبه‌رو شویم. روز گذشته با بالا رفتن شانس ترامپ برای تصاحب کرسی ریاست جمهوری امریکا، نرخ دلار و طلا رو به افزایش گذاشت. در ظهر چهارشنبه 14 آبان، با پیروزی بایدن در ایالات ویسکانسین و میشیگان برگ برنده به سمت بایدن برگشت و از آن لحظه تا امروز نرخ طلا بیش از 7 درصد کاهش پیدا کرد و دلار به رقم 25 هزارتومان رسید. 

طبیعی است که چنین اقتصاد متزلزل و وابسته‌ای نه برای خریداران و نه برای فروشندگان پناهگاه امنی برای سرمایه‌گذاری نیست. بر طبق انتظارات، معامله‌گران املاک این روزها دست نگه داشته‌اند و  بی‌صبرانه منتظر اعلام پیروز نهایی انتخابات امریکا هستند. 

ترمز رشد مسکن با پیروزی بایدن

ترمز رشد مسکن با پیروزی بایدن

برای بازار مسکن پیروزی ترامپ یا بایدن فرقی نمی‌کند؛ بلکه مهم تأثیری است که سیاست‌های این افراد می‌تواند بر قیمت ارز و نرخ تورم داخلی بگذارد. در شرایط فعلی نظر بازارها این است که پیروزی ترامپ به‌ واسطه تداوم سیاست‌های خصمانه او به تشدید تنگناهای ارزی و در نتیجه رشد قیمت دلار و نرخ تورم دامن می‌زند و قیمت سایر کالاها و سرمایه‌گذاری‌ها را نیز بالا می‌برد؛ اما انتخاب بایدن به‌واسطه احتمال بازگشت به میز مذاکره و گفت‌وگو با ایران، می‌تواند به کاهش تحریم‌ها و گشایش ارزی و اقتصادی منجر شود و در نتیجه روند صعودی قیمت‌ها را معکوس کند. در این شرایط، به‌ واسطه خصایصی که برای بازار مسکن برشمرده شد، درصورت انتخاب ترامپ و فرض تداوم رشد نرخ ارز، رشد قیمت مسکن نیز ادامه پیدا خواهد کرد اما با پیروزی بایدن، فقط ترمز رشد مسکن کشیده می‌شود و چسبندگی قیمت مسکن بدون تغییری چشمگیر در مناسبات این بازار نظیر افزایش جدی تولید مسکن بخش خصوصی و کاهش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی رفع نمی‌شود.

بررسی رفتار تاریخی مسکن

چسبندگی قیمت‌ها در اقتصاد ایران به‌واسطه رشد مداوم تورم و دورنمای ابهام‌آمیز یک واقعیت تکراری است اما این چسبندگی در همه بازارها وضعیت مشابهی ندارد. در مورد بازار مسکن، اصل چسبندگی قیمت به‌شدت بالاست؛ چراکه از یک‌سو رشد قیمت مسکن از رشد عوامل اثرگذار نظیر نرخ ارز کمتر و بیشتر به‌دنبال همسان‌سازی خود با ارزش واقعی است و از سوی دیگر نقدشوندگی و ماهیت کالای مسکن اجازه افول قیمت در دوره‌های رکود و گشایش را نمی‌دهد. به این معادله باید کسری حدود 5میلیون واحدی مسکن در کشور و سهم 85درصدی سرمایه‌گذاران بلندمدت از معاملات این بازار را نیز اضافه کرد. البته با همه این تفاصیل، چسبندگی قیمت مسکن فقط در مورد قیمت واقعی و معامله‌ای مسکن مؤثر است و در مورد مظنه فروش و قیمت پیشنهادی فروشندگان که همواره در دوره‌های رونق تا 20درصد بالاتر از قیمت واقعی است، صدق نمی‌کند؛ بر این اساس چنانچه عاملی به کاهش نرخ ارز نرخ تورم منجر شود، مظنه قیمتی بازار مسکن نیز فاصله خود تا قیمت واقعی را کاهش خواهد داد و به‌شدت تعدیل می‌شود؛ اما قیمت معامله‌ای که در آمارها نیز به آن اتکا می‌شود با مقاومت در مقابل کاهش، فقط با تثبیت در یک محدوده مشخص با شاخص‌هایی نظیر نرخ ارز و تورم همسان‌سازی می‌شود. برای مثال در دوره قبلی جهش قیمت دلار در سال 91، وقتی قیمت دلار به مرز 4هزار تومان رسید، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود 3.8میلیون تومان بود؛ اما وقتی قیمت دلار در سال 92تا مرز 3هزار تومان افت کرد، قیمت مسکن فارغ از نوسانات یکی دو درصدی در ماه، هیچ افتی متحمل نشد؛ چراکه در این بازار برخلاف بورس و بازارهای ارز و طلا، لزوماً در دوره‌های کاهشی، فروشندگان نه تمایلی به کاهش قیمت دارند و نه اجبار و انگیزه‌ای برای حراج املاک، در نتیجه قیمت مسکن حتی در محدوده حبابی، آنقدر باقی می‌ماند تا با رشد نرخ تورم و تخلیه آن در نرخ ارز واقعی شود.

دیدگاه شما

دیدگاه شما بعد از تایید نمایش داده خواهد شد.