فسخ قراردادهای ملکی مختلف

رکسانا معمر
1399/05/26
136
زمان مطالعه: 10 دقیقه
فسخ قراردادهای ملکی مختلف

فسخ قرارداد یکی از اختیاراتی است که می‌توان در قراردادهای ملکی ذکر کرد. بسیاری از قراردادها مدتی پس از عقد، بنا به دلایلی به فسخ ‌می‌انجامند. پیش از عقد قرارداد لازم است با شروط فسخ و نحوه آن آشنایی کامل داشته باشید.

قراردادهای ملکی به طور معمول شامل قراردادهای پیش فروش و خرید و اجاره ملک هستند که در ادامه به توضیح فسخ آن‌ها خواهیم پرداخت. به صورت قانونی تمامی افرادی که در معاملات ملکی شرکت می‌کنند به عنوان یکی از طرفین اجازه فسخ قرارداد دارند. این فسخ بر اساس مدت زمانی که با یکدیگر توافق کرده و در قرارداد مربوطه درج شده است در همان محدوده زمانی قابل اجرا است.
اما نکته‌ی مشترک در همه معاملات ملکی این است که در صورت نداشتن حق فسخ یک طرفه، هیچ کدام از طرفین معامله اجازه فسخ قرارداد بدون رضایت دیگری را نخواهند داشت. در مواردی نیز قانون طبق شرایطی اجازه فسخ قرارداد را به طرفین می‌دهد تا از ضرر و زیان آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر ملک تحویل داده شده توسط فروشنده معیوب باشد، خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و قانون نیز از او حمایت خواهد کرد.
برای آشنایی با قراردادهای ملکی مقاله با زیر و بم قرارداد خرید ملک آشنا شوید را مطالعه کنید.
انواع قرارداد های ملکی که در بازار مسکن شاهد آن هستیم و نیاز است شرایط فسخ آن‌ها شرح داده شود شامل موارد زیر هستند:

  • قرارداد پیش فروش ملک
  • قرارداد خرید
  • قرارداد فروش
  • قرارداد اجاره
  • قرارداد پیمانکاری
  • قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

پیش فروش املاک به این صورت است که فرد با توجه به طرح مشخص شده از ملک در حال احداث، تصمیم به خرید آن می‌کند. این در حالی است که هنوز ساختمان کامل نشده و آماده تحویل نیست. در این گونه قراردادها شرایط فسخ متفاوت است و باید به صورت دقیق‌تری بررسی شود.
در زمان پیش خرید و یا پیش فروش املاک اگر خریدار و یا فروشنده پس از تحویل ملک مربوطه متوجه تفاوتی در قرارداد و ساختمان احداث شده شوند؛ بر طبق قانون اجازه فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود را خواهند داشت. به عنوان مثال اگر متراژ ساختمان از متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر باشد(کمتر از 95 درصد توافق شده)، خریدار اجازه فسخ قرارداد را دارد. به عبارتی اگر متراژ ساختمان به اندازه 5 درصد متراژ توافق شده کمتر و یا بیشتر باشد خریدار اجازه فسخ نداشته و بایستی تنها نسبت به ما به تفاوت مبلغ پرداختی اقدام کند. اما اگر تفاوت متراژ بیش از این باشد، خریدار حق فسخ را خواهد داشت.

از جمله دیگر مواردی که باید در زمان قرارداد به آن توجه شود می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • میزان دیرکرد و تاخیر سازنده و توافق بر سر مبلغ جریمه
  • شرایط پرداخت خریدار و عدم پرداخت به موقع
  • تفاوت فاحش در مصالح استفاده شده و کیفیت آن‌ها
  • حذف برخی امکانات از ساختمان مورد نظر بر خلاف قرارداد بسته شده
  • دریافت گواهی پایان کار و یا عدم دریافت آن

فسخ قرارداد خرید و یا فروش ملک

فسخ قرارداد خرید و یا فروش ملک

در قراردادهای خرید و فروش ملک گاهی اوقات اتفاق می‌افتد که فرد خریدار پس از دریافت ملک و استفاده از آن متوجه ایراداتی در آن می‌شود. برخی از ایرادات دیده شده در زمان خرید ملک قابل چشم پوشی بوده و از اهمیت پایین‌تری برخوردارند. اما گاهی نیز ایرادات موجود به گونه‌ای است که فرد دچار خسارات زیادی می شود که این موارد قابل چشم‌پوشی نبوده و نیاز به پیگیری دارند. به عنوان مثال می‌توان به تفاوت متراژ ملک براساس قرارداد اشاره کرد. به‌طوری که زیربنای ملک خریداری شده در مقایسه با متراژ اعلام شده از طرف فروشنده و به عبارتی درج شده در قرارداد؛ تفاوت زیادی داشته و در نتیجه فرد ملزم به پیگیری موضوع خواهد بود. این مورد که به خیار رؤیت و تخلف وصف معروف است و یا مواردی دیگر مانند معیوب و خراب بودن ملک (خیار عیب)، و یا  فریب کاری در معامله ملک (خیار تدلیس) این امکان را به فرد خریدار می دهد که نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند.
برای آشنایی با خیارات قرارداد ملکی مقاله زیر و بم فسخ قرارداد خرید ملک را مطالعه کنید.

در این موارد فرد می‌تواند موضوع را به اطلاع فرد فروشنده رسانده و در صورت همکاری وی مشکل را حل و فصل کنند. اما در صورت عدم همکاری فروشنده، فرد خریدار می تواند به مراجع قانونی و دادگاه مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک و پیگیری موضوع را بدهد. در این مواقع دادگاه وارد عمل شده و با توجه به میزان تفاوت متراژ و تفاوت قیمت آن، عیوب موجود در ملک و میزان آن، دروغ گفته شده و شدت خسارات وارده به فرد خریدار و بررسی‌های صورت گرفته،  حکمی را صادر و از فرد فروشنده مبلغ خسارت مورد نظر را طلب خواهد کرد و یا در مواردی حکم فسخ قرارداد را صادر و معامله انجام شده را باطل می‌کند.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی که افراد با هدف ساخت ملک با یکدیگر شراکت می‌کنند و یک نفر به عنوان مالک و دیگری به عنوان سازنده و مجری، وارد قرارداد می‌شود. در این حالت مالک زمین، بر طبق قرارداد بسته شده زمین خود را به عنوان بخشی از سرمایه کار در اختیار سازنده قرار داده و سازنده به عنوان مجری طرح توافق شده، هزینه‌های ساخت و رسیدگی به امور مربوطه را به عهده می‌گیرد.

در قراردادهای مشارکت ساخت نکاتی به منظور اطمینان طرفین درج می‌شود که از جمله آن‌ها حق فسخ، خسارت تاخیر و همچنین وجه التزام و خسارت برای مالک در نظر گرفته شده است. قراردادهای مشارکت در ساخت مسائل حقوقی بسیاری دارند که باید پیش از انجام آن مورد توجه قرار گرفته و برای تمامی موارد احتمالی، شرایطی در نظر گرفته شود تا از مراجعه به دادگاه کاسته شود.

فسخ قرارداد در این نوع از معاملات ملکی بدین صورت است که اگر بخشی از پروژه مربوطه پیش رفته باشد، می‌بایست خسارت وارده به فرد مقابل برآورد شده و هزینه‌های انجام شده توسط وی، پرداخت شود. در این‌گونه معاملات معمولا اگر بخشی از فرایند ساخت، انجام شده باشد، مالک موظف خواهد بود میزان هزینه‌ها را برآورد کرده و به سازنده تحویل دهد. در برخی موارد اگر در قرارداد مورد نظر عنوان نشده باشد که هزینه‌ها بر چه اساس محاسبه شوند، ممکن است فرد از زمین مورد نظر نیز درخواست سهم داشته باشد. لذا برای جلوگیری چنین مشکلی لازم است به صورت دقیق در قرارداد درج شود که فرد سازنده در صورت فسخ از زمین مورد نظر سهمی نخواهد داشت و تنها هزینه‌های ساخت تا مرحله انجام شده، پرداخت خواهند شد.

فسخ در قرارداد اجاره

فسخ در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره امکان فسخ از طرف موجر (صاحب خانه) و یا مستاجر امکان پذیر است. در این میان اگر ملک مورد اجاره نقص و یا عیبی داشته باشد که مستاجر پس از دریافت ملک از آن مطلع شود و برای رفع آن نیاز به هزینه زیادی باشد، می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. اما اگر موجر برای تعمیر و رفع مشکلات موجود اقدام کند و از ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری شود، اجازه فسخ قرارداد از مستاجر سلب خواهد شد.

در برخی موارد نیز شاهد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر هستیم که بیشترین موارد مشاهده شده برای این نوع فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر است. موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه حق فسخ قرارداد اجاره را داشته و می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. 

در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادهای اجاره به دللایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر هستیم به‌طوری که پیش از موعد تعیین شده در قرارداد درخواست تخلیه ملک مربوطه را داشته که در این موارد در صورت ذکر نشدن حق فسخ یک طرفه توسط طرفین در قرارداد و توافق آن‌ها بر سر این موضوع، هیچ کدام از آنها نمی‌توانند بدون رضایت دیگری اقدام به این کار کنند. در نتیجه برای تخلیه پیش از موعد ملک مانند دیگر قراردادها، نیاز به رضایت هر دو طرف قرارداد است. علاوه‌بر این، در صورت فروش ملک توسط موجر به شخص دیگر، هیچ کدام از مالکین قدیم یا جدید، حق بیرون کردن مستاجر و تخلیه اجباری ملک پیش از موعد تعیین شده را ندارند، مگر اینکه مستاجر پیش از این در جریان فروش قرار گرفته و با موجر توافق کرده باشند.
تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن، طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.

دیدگاه شما

دیدگاه شما بعد از تایید نمایش داده خواهد شد.