قولنامه چیست و چه کاربردی دارد؟

پیش‌تر درباره مبایعه نامه صحبت کرده بودیم. گفتیم مبایعه نامه نوعی قرارداد است که هنگام خرید ملک بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. در مبایعه نامه تمامی جنبه‌های قرارداد از ویژگی‌های ملک تا مبلغ معامله و تعهد طرفین نسبت به هم و ... مکتوب شده و به امضای هر دو طرف معامله و همچنین مشاور املاک آن قرارداد می‌رسد. در همین رابطه خوب است مقاله با زیر و بم قرارداد خرید ملک آشنا شوید را بخوانید تا نسبت به تمام بندهای مبایعه نامه اطلاعات پیدا کنید. در کنار مبایعه نامه قرارداد دیگری که در معاملات املاک بسیار شنیده می‌شود؛ قولنامه است. در ادامه این مطلب شما را با قولنامه و کاربردهای آن بیشتر آشنا می‌کنیم.

قولنامه چیست؟

قولنامه سندی است که قولی در آن ثبت و امضا شده. حال در مورد خرید ملک چه زمانی این قولنامه کاربرد دارد؟ زمانی که دو طرف بر سر معامله یک ملک به توافق می‌رسند، نیاز است تا قراردادی بین آن‌ها بسته شود تا تمام شرایط قرارداد ریز به ریز ذکر شود و تا لحظه انتقال سند اتفاقی نیوفتد. این قرارداد معمولا همان مبایعه نامه است.

در همین رابطه بخوانید: مبایعه نامه چیست؟

گاهی اما دو طرف بر سر معامله ملکی به توافق رسیده‌اند که شرایط معامله در همان لحظه قرارداد فراهم نیست. برای مثال ساخت ملک هنوز تمام نشده یا پول خریدار فعلا آماده نیست. در چنین حالتی بین طرفین قولنامه نوشته می‌شود. قولنامه نیز مانند مبایعه نامه باید نزد مشاور املاک در بنگاه معاملات ملکی معتبر و دارای مجوز نوشته شود. در این حالت خریدار و فروشنده به یکدیگر قول می‌دهند تا زمان فراهم شدن شرایط معامله ملک، ملک به فرد دیگری فروخته نشود و خریدار هم زیر خرید آن ملک نزند. بنابراین یکی از پرکاربردترین موارد استفاده از قولنامه برای پیش فروش یک ملک است. در ادامه با پیش فروش ملک و خرید ملک بدون سند یا قولنامه‌ای  بیشتر آشنا خواهید شد.

خرید ملک قولنامه‌ای چگونه است؟

معاملات بدون سند یا قولنامه‌ای عموما معاملاتی هستند که مربوط به پیش خرید ملک هستند. در این مدل از معاملات بین طرفین قولنامه تنظیم می‌شود تا دو طرف تا لحظه انتقال سند نسبت به یکدیگر متعهد بمانند. طبق قانون برای معامله هر نوع ملکی باید سند ملک موجود باشد. در مواقعی که ملکی پیش فروش می‌شود. به دلیل تمام نشدن ساخت آن ملک، سندی هم موجود نیست. در همچین شرایطی است که قولنامه تنظیم می‌شود. اما تنظیم قولنامه در برخی موارد مشکلات حقوقی پیدا می‌کند. به همین دلیل توصیه می‌شود که تا حد امکان از قراردادهای قولنامه‌ای دوری شود و با در صورت لزوم حتما قرارداد نزد مشاور املاک دارای مجوز انجام شود. برای مثال یکی از مشکلات شایعی که سلامت معاملات قولنامه‌ای را تهدید می‌کند، فروش یک ملک به بیش از یک نفر است. برای اجتناب از این دسته از مشکلات لازم است که به عنوان خریدار به موارد زیر توجه داشته باشید:

• در هنگام تنظیم قولنامه توجه داشته باشید که توابع، ملحقات و مشاعات ملک کاملاً دقیق در سند عنوان ‌شده باشد  برای مثال؛ آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و ….
• توجه داشته باشید که مشخصات ملک با مشخصات آن در سند تطابق داشته باشد.
• بررسی کنید که ملک در وثیقه، رهن و یا توقیف نباشد. البته اگر قرارداد نزد مشاور املاک دارای مجوز نوشته شود، از این بابت خیالتان راحت خواهد بود. اگر برایتان اعتماد به دفتر معامله ملک سخت است، به آسانی می‌توانید به متراژ اعتماد کنید.
• اگر ملک به فروشنده به ارث رسیده باشد، پیش از امضای قولنامه گواهی انحصار وراثت و برگه تصفیه ‌حساب مالیات را بررسی کنید تا بعدا درگیر مسائل و مشکلات انحصار ورثه نباشید.

در همین رابطه بخوانید : درباره کمیسیون املاک بیشتر بدانید

قولنامه چگونه فسخ می‌شود؟

قولنامه نوعی قرارداد است و فسخ آن تحت شرایطی ممکن است. توجه کنید که فسخ قرارداد با ابطال قرارداد کاملا متفاوت است. در اینجا ما در مورد فسخ قرارداد قولنامه صحبت می‌کنیم. برای فسخ قولنامه سه شرط لازم است:

قصد 

به این معنی که طرفی که مایل به فسخ قولنامه است برای آن اراده و اقدام کند.

رضا

فسخ کننده باید رضایت تمام و کمال داشته باشد. اگر اکراهی در فسخ کننده وجود داشته باشد و به این کار مجبور شده باشد، حتی در صورت فسخ؛ فسخ بی اعتبار خواهد بود.

اهلیت

کلا برای هد اقدام حقوقی، فرد باید اهلیت داشته باشد و شرایط سنی، عقلی و هوشیاری مناسبی داشته باشد.

اگر فرد این شرایط را داشته باشد قادر به فسخ قولنامه است. نکته مهم این است که برای فسخ باید دلیل محکمه پسند ارائه شود و دلایلی از جمله اینکه از این معامله پشیمان شده‌ام، به هیچ عنوان پذیرفته نخواهد بود. همچنین در قولنامه ذکر می‌شود که در صورت فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین چه مبلغی به عنوان خسارت به طرف دوم پرداخت شود. در نتیجه طرف فسخ کننده موظف است عین همان مبلغ مقرر را به طرف دوم پرداخت نماید.