نکاتی که درباره خلافی ساختمان باید بدانید

حد و حدود تخلفات ساختمانی موجود در شهرداری‌ها شامل موارد زیادی می‌شود که در دسته‌بندی زیر جای می‌گیرند. اما به‌طور کلی، تخلفات ساختمانی شامل اقداماتی هستند که بر اساس آن‌ها قوانین مربوط به ساخت‌و‌ساز، اصول بهداشتی و یا اصول فنی مربوطه نقض شده و به عنوان تخلف در نظر گرفته شده است. پیش از خرید آپارتمان حتما لازم است نسبت به بررسی خلافی‌های ساختمان اقدام کنید. تخلفات ساختمانی بر اساس نوع تخلف در یکی از دسته‌های زیر قرار می‌گیرند:

• نقض قوانین و اصول شهرسازی
• رعایت نکردن نکات ایمنی و تدابیر لازم برای استحکام بنا
• نقض اصول بهداشتی
• نادیده گرفتن مقررات مربوط به نمای ساختمان
• سایر تخلفات ساختمانی

اهمیت آشنایی با تخلفات ساختمانی

با توجه به میزان ساخت‌وساز‌ها و پرونده‌های موجود در شهرداری‌ها که به سبب تخلفات ساختمانی ایجاد شده‌اند، آشنایی با قوانین مربوط به ساختمان‌سازی ضرورت پیدا کرده است. لذا سازندگان لازم است با اطلاعات کامل و آگاهی، نسبت به ملک و نوع کاربری آن، شرایط محیطی و متراژ، زمین وارد پروژه مربوطه شده و پس از دریافت مجوز لازم از مراجع مرتبط؛ آغاز به کار کنند. 
علت این حساسیت‌ها این است که در صورت تخطی از قوانین و شرایط حاکم بر آن پروژه، اقداماتی صورت گیرد و تخلفات قابل ثبت و پیگیری باشند. با پیگیری درست تخلفات ساختمانی، سازنده مورد نظر ملزم می‌شود جریمه‌های مربوط به تخلف صورت گرفته را پرداخت کرده و در برخی از موارد نیز نیاز به تخریب بخشی از ساختمان در حال ساخت خواهد بود. لذا پیش از اقدام به ساخت بایستی بر اساس ماده 100 قوانین شهرداری، تمامی مجوزهای مربوطه، از جمله پروانه ساخت را دریافت کرده و پس از تایید مراجع ذی‌ربط وارد فاز اجرایی عملیات ساخت‌وساز شد.
احتمالا تا اینجا با توجه به موارد گفته شده به اهمیت آشنایی با موارد خلافی ساختمان پی برده‌اید. در ادامه به بررسی و توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت.

انواع تخلفات ساختمانی

از جمله تخلفات مربوط به حوزه ساخت‎وساز مسکن، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

عدم دریافت پروانه ساخت 

با توجه به ماهیت گواهی پروانه ساخت که به عنوان مجوزی برای ساخت‌وساز و همچنین شروع عملیات اجرایی پروژه‌های ساختمانی است، تمامی ساختمان‌هایی که بدون پروانه ساخت اقدام به ساخت‌وساز کرده باشند، غیر قانونی تلقی شده و عملیات ساختشان توسط مراجع بالا دست متوقف خواهد شد. 

لازم به ذکر است، مراحل دریافت پروانه ساخت به معنی مجوز برای شروع کار نیست و اگر بخشی از مراحل طی شده اما به پایان نرسیده باشد، باز هم تخلف به حساب آمده و با سازندگان برخورد قانونی خواهد شد.

علاوه بر این، چنانچه در محدوده شهری و در ملکی فاقد پلاک ثبتی، ساختمانی به صورت غیر مجاز در حال ساخت باشد، ساختمان مربوطه با توجه به ماده 100 شامل تخلف بوده و نداشتن سند نیز مانعی برای رسیدگی به این تخلف نخواهد بود.

عدم وجود پارکینگ

با توجه به نیاز خانواده به پارکینگ و لزوم احداث آن برای کاهش مشکلات مربوط به تردد در کوچه‌ها و همچنین کاهش مزاحمت برای همسایه‌ها، قوانین موجود احداث پارکینگ را برای هر ساختمانی بسته به نوع کاربری آن لازم و ضروری شمرده است. به همین علت در زمان طراحی ساختمان، طراحی پارکینگ به نسبت واحدها و متراژ آن‌ها مسئله‌ای است که نیاز به توجه دارد. ماده 100 قانون شهرداری نیز در این رابطه بسیار جدی وارد عمل شده و برای ساختمان‌هایی که فاقد پارکینگ هستند و یا فضای قابل تغییری برای پارکینگ ندارند، وارد عمل شده و برای مالکین این ساختمان‌ها، جریمه‌هایی را در نظر گرفته که در صورت رفع مورد خلافی، از این جریمه‌ها مصون خواهند بود.

عدم توجه به نوع کاربری ملک

کاربری ملک موردی است که بسته به نوع فعالیت و شرایط محیطی، برای یک ملک در نظر گرفته می‌شود. نوع کاربری املاک در سند مالکیت آن ذکر شده و چنانچه از ملک استفاده دیگری شود، خلاف قانون بوده و با مالکین برخورد خواهد شد. با توجه به این مسئله، اگر در ملک مورد نظر ساختمانی مغایر با نوع کاربری ذکر شده در پروانه ساخت احداث شود، کمیسیون ماده 100 وارد عمل شده و با توجه به شواهد موجود موضوع را بررسی خواهد کرد. در صورت تخلف به ساکنین ساختمان متخلف دستور تخلیه ملک طی حداکثر 2 ماه صادر خواهد شد.

عدم رعایت اصول مربوط به استحکام بنا

چگونه یک ساختمان ضد زلزله ساخته می‌شود؟

تجاوز به معابر شهری

اگر ساختمانی بر اساس طراحی انجام شده به فضاهای عمومی و شهری تجاوز کرده باشد، لازم است در صورت نوسازی موارد ذکر شده را رفع کند اما، در صورتی که تخلفات انجام شده بر خلاف پروانه ساخت باشند و خارج از طرح تصویب شده انجام شده باشند؛ پرونده ملک مربوطه به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد.

تراکم ساختمانی

عدم رعایت اصول مربوط به تراکم ساختمانی به این معنی است که ساختمان مربوطه دارای تعداد طبقات و واحدهایی بیشتر از حد مجاز ذکر شده در پروانه ساخت باشد. این تخلف که زیر مجموعه عدم رعایت اصول فنی شهرسازی است، قابل اصلاح بوده و با پرداخت جریمه‌های مشخص شده، تراکم اضافه شده مجاز به حساب آمده و می‌توان برای ملک گواهی پایان کار نیز دریافت کرد. این حکم در صورت تخریب ملک به حالت قبل بازگشته و تراکم ذکر شده در پروانه ساخت مورد استناد خواهد بود.

رسیدگی به تخلفات ساختمانی

همانطور که ذکر شد قوانین مدونی برای نظارت بر ساخت‌وسازها وجود دارد که تحت عنوان ماده 100 از آن یاد می‌شود و شامل 11 تبصره است. علاوه بر این، ماده 23 قانون نوسازی نیز اجازه نظارت بر نحوه استفاده از اراضی مختلف را به شهرداری‌ها داده و آن‌ها را مکلف به رسیدگی به تخلفات صورت گرفته می‌داند.

در این میان کمیسیون ماده 100 که شامل نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور)، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) است، به منظور رسیدگی به تخلفات تشکیل شده و وارد عمل می‌شود. این کمیسیون با دادن فرصت لازم به مالکین جهت رفع خلافی‌های انجام شده‌؛ اقدام به تصمیم‌گیری خواهد کرد که می تواند شامل جریمه‌های نقدی، توقف عملیات اجرایی پروژه و تخریب بخشی از ساختمان و یا تخریب تمام ساختمان شود. تمامی دستورات صادر شده پس از اعلام به سازندگان و دادن مهلت زمانی مشخص جهت اجرای آن، پیگیری شده و در صورت عدم اجرای احکام صادر شده؛ شهرداری ها اقدام به اجرای حکم لازم خواهند کرد.