بررسی دلایل کاهش عرضه مسکن در چند سال اخیر

به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا باعث ایجاد ارزش‌های ریالی کاذب می‌شود. هنگامی که نرخ عرضه بیشتر از تقاضا باشد، ارزش ریالی از ارزش ذاتی پایین‌تر می‌رود و به همین ترتیب با بالاتر رفتن میزان تقاضا نسبت به عرضه؛ با تورم روبه‌رو خواهیم بود.

در 6-7 سال گذشته، میزان عرضه مسکن نسبت به گذشته کاهش پیدا کرده و بسیاری از متخصصین اقتصاد مسکن بر این باورند که این مسئله یکی از علل اصلی تورم در این بازار است. حال باید بررسی کرد که چه عواملی تمایل برای عرضه مسکن را کاهش داده و این عامل چگونه قابل حل است. تا پایان با مجله متراژ همراه باشید تا به بررسی کامل این موضوع بپردازیم.

عوامل موثر بر کاهش عرضه مسکن 

وقتی از کاهش عرضه مسکن صحبت می‌کنیم، با دو حالت روبه‌رو ایم. یکی کاهش تمایل افراد برای فروش یا اجاره املاک خالی از سکنه و دیگری کاهش ساخت‌وساز. ابتدا به بررسی مورد اول می‌پردازیم. 

در حال حاضر، بیشترین حجم معاملات مسکن مربوط به واحدهایی با عمر بالای 15 سال است و تعداد واحدهای نوساز عرضه شده به بازار، بسیار محدود شده و کاهش پیدا کرده است. این اتفاق در حالی افتاده که سازندگان و فعالان این حوزه عمدتا واحدهای تازه سازشان آماده‌ی فروش است اما، به دلیل بی‌ثباتی قیمت‌؛ از فروش امتناع می‌کنند. همین امر موجب شده تا مشکل خرید خانه به قوت خودش باقی بماند و تورم حاصل از رکود ایجاد شود.

در این بین تعداد واحدهای قابل اجاره برای افرادی که مایل به اجاره آپارتمان هستند، نسبت به خرید آپارتمان بالاتر رفته است. طبق اظهار کارشناسان مسکن و مقامات دولتی، حدود 2/5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور موجود است. به منظور کنترل این شرایط و ایجاد الزام برای مالکان به منظور وارد کردن املاک خالی از سکنه، قانون مالیات بر عایدی مسکن تصویب شد که به دنبال آن از مالکین به ازای املاک خالی از سکنه طبق ضوابطی مالیات دریافت خواهد شد.

در همین رابطه بخوانید:
مالیات بر مسکن چه تأثیری بر این بازار خواهد داشت؟

به عقیده موافقان این قانون، این نوع مالیات در بازار مسکن قطعا می‌تواند اثر کاهشی در قیمت مسکن داشته باشد و خرید مسکن را برای نیازمند واقعی مسکن ساده کند. در نتیجه، در اثر عملیاتی شدن این نوع مالیات، دلالی در بازار مسکن کاهش یافته و این امر به نفع قشری است که خانه را برای استفاده شخصی می‌خواهند، نه برای اقدامات سودجویانه.

علت دیگر کاهش عرضه مسکن در بازار ، افت میزان ساخت‌وساز است. بازار ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در شهر تهران هم اکنون در شرایط رکودی به سر می‌برد، آخرین وضعیت و چشم‌انداز فعالیت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در ۵ کلان شهر دیگر کشور با استناد به اظهارات مدیران ارشد جامعه انبوه‌سازی در این کلان شهرها و همچنین سایر فعالان ساختمانی، نشان می‌دهد نگاه جامعه حرفه‌ای ساخت‌وساز به آینده این حوزه، نگاهی دوگانه است.

به اعتقاد آن‌ها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی به میزان قابل توجهی در مقایسه با سال‌های قبل کاهش یافته است و عمده ساخت‌وسازهایی که هم اکنون در سطح کلان شهرها در حال انجام است مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های قبل- عمدتاً سال‌های ۹۷ و ۹۸- است.

از ابتدای امسال تاکنون روند ساخت‌وسازهای جدید مربوط به پروانه‌های صادر شده در سال ۹۹ روندی نزولی بوده است و بخش عمده کارگاه‌های ساختمانی فعال در سطح این کلان‌شهرها مربوط به پروانه‌هایی که امسال صادر شده‌اند، نیست. سازنده‌ها و فعالان ساختمانی که هم اکنون از ۵ جهت مختلف تحت فشار قرار گرفته و در اصطلاح در منگنه یا محاصره قرار دارند، فعالیت‌های ساختمانی را بر اتمام پروژه‌های در دست ساخت و نیمه تمام متمرکز کرده‌اند و به همین علت درخواست‌ها برای صدور پروانه‌های ساختمانی، بنا بر اذعان سازنده‌های فعال در این ۵ کلان‌شهر نیز با کاهش همراه شده است.

مقایسه بازار سکه و مسکن

یکی از دلایل کاهش تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن، عقب ماندن این بازار نسبت به سایر بازارها مثل سکه و ارز است. برای بررسی این موضوع، نسبت ارزش سکه به مسکن را در یک سال اخیر مقایسه کرده‌ایم.

بازار مسکن تب دارد!

31شهریور ماه سال 98 که قیمت سکه 4 میلیون و 80 هزار تومان بود و قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران 12 میلیون و 670 هزار تومان، برای خرید یک آپارتمان 80 متری باید یک میلیارد و 13 میلیون و 600 هزار تومان می‌پرداختیم که معادل 248 سکه تمام و یک نیم‌سکه بود.

در آذرماه همین سال میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در تهران 13 میلیون 530 هزار تومان بود که با یک میلیارد و 82 میلیون و 400 هزار تومان می‌توانستیم یک آپارتمان 80 متری بخریم. در این ماه قیمت سکه 4 میلیون 465 هزار تومان بوده و با 242 سکه تمام و یک نیم‌سکه می‌شد همان خانه را خرید.

در اسفند ماه قیمت سکه به 6 میلیون 100 هزار تومان رسیده و قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران نیز 15 میلیون و 630 هزار تومان بوده و با 205 سکه می‌توانستیم یک خانه 80 متری بخریم. 

درخرداد ماه قیمت سکه به 7 میلیون و 750 هزار تومان می‌رسد و قیمت متوسط آپارتمان در تهران نیز 18 میلیون و 950 هزار تومان است. در این ماه برای خرید همان آپارتمان 80 متری به 195 سکه تمام و یک نیم‌سکه نیاز داشتیم.

اما در شهریور تعداد سکه‌ای که برای این خانه 80 متری لازم بود به 147 سکه تمام و یک ربع سکه می‌رسد. در این ماه قیمت سکه 13 میلیون و 200 هزار تومان است و قیمت میانگین مسکن نیز 24 میلیون 290 هزار تومان.

مقایسه قیمت مسکن بر اساس سکه نشان می‌دهد نوسانات سکه بیش از بازار مسکن بوده. به طوری که کسانی که به قصد سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده‌اند، سود کم‌تری نسبت به کسانی که در بازار سکه سرمایه‌گذاری کرده اند، برده‌ اند.

در شهریور ماه سال گذشته برای یک خانه 80 متری که قیمت هر متر مربع آن مساوی با میانگین منطقه‌ای تهران بوده، 248 سکه باید پرداخت می‌شده اما در شهریور امسال، همان آپارتمان را می‌توانستیم با 147 سکه بخریم. یعنی کسانی که سال گذشته، به همین میزان در بازار سکه سرمایه‌گذاری کرده اند می‌توانند این خانه را خریداری و 101 سکه داشته باشند.

بنابراین رشد قیمت سکه از شهریور سال گذشته تا شهریور ماه امسال شتاب بیشتری داشته است.

با مقایسه موارد بالا به سادگی می‌توان علل کاهش عرضه مسکن و به دنبال آن تورم این بازار را شناسایی کرد. لازم به یادآوری است که تنها عامل تأثیرگذار در بالا رفتن قیمت مسکن کاهش عرضه نیست اما باید توجه کرد که عوامل تأثیرگذار مانند حلقه‌های یک زنجیر به هم مرتبط اند. برای بهبود اوضاه باید همه عوامل را در نظر گرفت و برای حل معضلات آن‌ها برنامه‌ریزی کرد.