عرصه و اعیان چیست؟

تعریف عرصه و اعیان در ملک

اگر بخواهیم عرصه و اعیان در ملک را به زبانی ساده تعریف کنیم باید در ابتدا بگوییم که این اصطلاح را می‌توان برای کلیه املاکی که دارای سند هستند و کاربری‌های متفاوتی مانند مسکونی، اداری، تجاری و... دارند به کار برد. "عرصه" به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته می‌شود که بر روی آن ساختمان‌های مختلفی مانند برج، ویلا، آپارتمان و... ساخته می‌شود. همچنین منظور از "اعیان"، همین ساختمان‌های مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین (عرصه) ساخته می‌شود.

شاید در ابتدا و در نگاه اول، شناخت عرصه و اعیان در ملک و تفکیک آن‌ها به نظر کار بیهوده‌ای به نظر برسد، اما با تنها کمی دقت می‌توان به این نتیجه رسید که شناخت این دو از اهمیت حقوقی ویژه‌ای برخوردار است و می‌تواند در حل مسائل حقوقی بسیار مفید و کارآمد باشد.

فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان را خریداری کرده‌اید که این شش دانگ شامل عرصه و اعیان می‌شود. حال اگر در عرصه، یک آپارتمان 4 طبقه بسازید، برای هر واحد مطابق با عرصه و اعیان مشخص، سند جداگانه صادر می‌شود. به بیان دیگر، سند از حالت شش دانگ کامل عرصه و اعیان در خواهد آمد و به چند سند مجزا تبدیل می‌شود. به همین دلیل، مالک هر واحد، دیگر صاحب تمام شش دانگ عرصه و اعیان در ملک نخواهد بود و فقط به اندازه سهم واحد خود در عرصه و اعیان سهیم است.

به همین خاطر بسیار مهم است که در هنگام خرید حتماً به کاربری عرصه در سند دقت کنید، زیرا برخی از فروشنده‌های سودجو، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری می‌فروشند. بنابراین برای جلوگیری از اینگونه مشکلات و دوری از گرفتار شدن در کلاهبرداری‌ها بهتر است قبل از خرید به نوع کاربری عرصه و اعیان در ملک توجه بیشتری داشته باشید.

چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک

مالک عرصه و اعیان در ملک می‌تواند بنا بر دلایل مختلف، تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان داشته باشد. به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیانملک بسیار اهمیت دارد. توجه داشته باشید که در این تفکیک می‌بایست در درجه اول، ارزش عرصه و اعیان ملک را با توجه به انواع کاربری‌های مختلف مانند تجاری، مسکونی و... تعیین کرد.

به عنوان مثال، عرصه و اعیان در ملک که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار است. البته نکته مهم این است که اگر در اعیان، اقداماتی مختلفی صورت گیرد می‌تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیر داشته باشد. ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین می‌شود که به چند نمونه از آن‌ها در زیر اشاره خواهد شد.

• ارزش عرصه در زمین‌های موات: زمین موات، زمین‌هایی هستند که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه‌ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار است.

• ارزش عرصه در زمین‌های بایر: زمین‌های بایر، زمین‌هایی هستند که سابقه احیا دارند، اما به دلیل آنکه به آن رسیدگی نشده است به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده‌اند. در اینگونه زمین‌ها ارزش عرصه تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار است.

• ارزش عرصه در زمین‌های دایر: این زمین‌ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حاضر نیز مورد بهره برداری قرار می‌گیرند. ارزش عرصه در زمین‌های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار است. البته توجه داشته باشید که در این مورد، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می‌باشد.

بنابراین با توجه به نوع زمین دایر، بایر و موات می‌توان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد.

تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت است؟

از لحاظ حقوقی تفکیک به تقسیم اموال غیرمنقول به قطعات‌ کوچک‌تر گفته می‌شود که مرجع آن برای پیگیری «اداره ثبت» است. برای این که تقاضای تفکیک عرصه را بدهید یا باید مالک باشید یا وکیل قانونی! روال کار هم به این صورت است که درخواست شما (که به تفکیک پلاک مشهور است) به شهرداری منطقه اعلام می‌شود و شهرداری هم پس از درخواست مدارک و تکمیل پرونده، نقشه مصوبه را به شما تقدیم می‌کند.
این نقشه مصوبه در دو نسخه تدوین می‌شود که یک نسخه برای شما و یک رونوشت هم روانه اداره ثبت می‌شود. در ادامه نماینده و نقشه‌بردار شهرداری به مکان ملک مراجعه کرده و فرآیند تطبیق سند شهرداری با محل ملک و سند مالکیت را اجرا می‌کنند. اگر مشکلی در این زمینه وجود نداشت، تفکیک سند شما در دست اجرا قرار می‌گیرد.

برای تفکیک اعیان نیز، داشتن گواهی پایان کار، فاکتور کلیدی برای تقاضای تفکیک اعیان است؛ در واقع ساختمانی که تکمیل آن تایید نشده، اصلا اعیان به حساب نمی‌آید. پس از درخواست تفکیک با گواهی پایان کار، یک نماینده از جانب اداره ثبت و یک نقشه بردار دست به کار می‌شوند تا بخش‌های مفروزی و مشاعات ساختمان را تعیین و صورت مجلس تفکیکی آن را تنظیم نمایند. بعد از آن نوبت به مراحل اداری و صرف هزینه‌های مربوط می‌باشد تا در نهایت تفکیک اعیان انجام شود.

قدرالسهم یعنی چه؟

نقش کلیدی سهم اعیان برای وارثان یا مالکان واحدهای یک مجتمع مسکونی پررنگ‌تر است؛ قدرالسهم به میزان سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود که سهم هر واحد آپارتمان، نسبت به کل واحدهای یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی است. اگر بخواهیم به زبان ساده مفهوم قدرالسهم را برای شما تصویرسازی کنیم، می‌توان گفت قدرالسهم شما از یک واحد آپارتمانی ۱۰۰ متری که در عرصه‌ای به مساحت ۲۵۰ متر بنا شده، با قدرالسهم شما از همان آپارتمان ۱۰۰ متری که در عرصه‌ای به مساحت ۱۰۰۰ متر بنا شده، متفاوت است و حتی در قیمت‌گذاری‌ها هم تاثیر دارد.

این مسئله در تقسیم ارث هم اهمیت قابل توجهی پیدا می‌کند، چرا که هرچه مساحت عرصه بالاتر باشد، قدرالسهم شما بیشتر است. البته این مورد تنها یک مثال ساده است و نحوه محاسبه عرصه و اعیان پیچیده‌تر از این حرف‌ها و وابسته ضرایب خاصی است که وکلای حقوقی متخصص در امور املاک از آن اطلاع دارند. لازم بخ ذکر است که هر آنچه که در سند ملکی شش دانگ واحد آپارتمانی شما قید شده ( انباری، بالکن، پارکینگ و…) حین محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می‌شود.