هر آنچه که درباره معامله ملک با وکالت‌نامه لازم است بدانید
بانک‌ها پر از سند‌هایی هستند که صاحبین آن‌ها به دلیل به پایان نرسیدن پرداخت اقساط وام خود، از در اختیار داشتن سند ملکشان محروم‌اند. در چنین شرایطی آیا نمی‌توان ملک رهن بانک را خریدوفروش کرد؟
پیشتر درباره‌ی تسهیلات بانک مسکن برای خرید خانه صحبت کرده بودیم. امروز می‌خواهیم درباره نحوه خریدوفروش خانه‌های خریداری شده توسط تسهیلات بانکی بیشتر صحبت کنیم.
سند ملک کجاست؟
بعد از اینکه شما برای دریافت وام خرید مسکن اقدام می‌کنید. مدت زمانی طول می‌کشد تا مدارک شما تکمیل شده و صلاحیتتان برای دریافت وام سنجیده شود. پس از طی این مراحل اگر مشکلی به وجود نیاید، وام خرید مسکن به شما تعلق می‌گیرد. نکته‌‌ی مهم این است که سند خانه‌ی خریداری شده تا پایان پرداخت اقساط، رهن بانک خواهد بود. سند ملک در حقیقت زمانی در اختیار شما قرار می‌گیرد که تمام اقساط وام خود را پرداخت کرده باشید.
آیا شما اجازه‌ی فروش خانه، پیش از اتمام پرداخت اقساط آن را دارید؟
بله. شما می‌توانید هر زمان که مایل بودید این خانه را به فروش برسانید اما توجه به چند نکته لازم است!
گفتیم که تا زمان اتمام پرداخت اقساط وام، سند خانه رهن بانک می‌ماند. پس شما نمی‌توانید سند ملک را به خریدار جدید واگذار کنید. راه حلی که برای این مشکل وجود دارد، معامله خانه به صورت وکالتی است که در ادامه این مطلب به آن می‌پردازیم.
وکالت‌نامه چیست؟
در اصطلاح حقوقی، وکالت‌نامه نوعی قرارداد است که در نتیجه آن فردی یک فرد دیگر را به عنوان نایب خود انتخاب می‌کند. در حقوق به این نایب وکیل و به فردی که نایب انتخاب می‌کند موکل می‌گویند. وکیل و موکل دو سوی این قراردادند و نسبت به یکدیگر وظایف و تعهداتی دارند.
قرارداد فروش خانه با وکالت‌نامه نیز به این شکل است که صاحب خانه، خریدار جدید خانه را نایب خود می‌کند تا بعد از آزاد شدن سند خانه از بانک، آن را به خود یا هر شخص دیگری انتقال دهد. در حقیقت طبق تعریف بالا، صاحب فعلی خانه به عنوان موکل خریدار جدید خانه را وکیل خود برای انتقال سند می‌کند.
انواع وکالت‌نامه
وکالت‌نامه‌ها انواع و دسته‌بندی‌های متفاوتی دارند به طور کلی دو نوع وکالت‌نامه مرسوم است، یکی وکالت تام و دیگری وکالت مقید.
وکالت تام
در وکالت تام همان‌طور که از نامش هم مشخص است، وکیل اختیار انجام هر کاری به نیابت از موکل خود را دارد و هیچ شرطی در حدود اختیارات او وضع نمی‌شود.
وکالت مقید
در وکالت مقید، وکیل تنها در یک موضوع معین اختیار نیابت دارد و حد وظایف و اختیارات او تنها به همان موضوع مقرر در قرارداد وکالت‌نامه‌ای که بین وکیل و موکل بسته شده، محدود می‌شود.
هر کدام از انواع وکالت‌نامه‌ها به دو شیوه قابل تنظیم اند:
ساده و بلاعزل
در قرارداد وکالت‌نامه‌ای که ساده بسته می‌شود؛ موکل می‌تواند هر زمان که مایل بود وکیل خود را از اختیاری که به او داده عزل کند. اما در وکالت‌نامه‌ی بلاعزل اینطور نیست. هنگامی که قرارداد وکالت‌نامه به صورت بلاعزل بسته می‌شود، موکل هیچ‌گاه نمی‌تواند وکیل خود را از اختیاری که دارد عزل کند.
قرارداد وکالت‌نامه‌ای خریدوفروش خانه از چه نوع است؟
یک بار دیگر برای مفهوم شدن کامل موضوع توضیحات داده شده را مرور می‌کنیم. ما به عنوان فروشنده فرضی خانه، ملکی داریم که در رهن بانک است. حال ما پیش از آزاد شدن سند ملک از گرو بانک می‌خواهیم آن را بفروشیم. پس در این حالت نیاز است تا خریدار خانه را وکیل کنیم تا هر زمان که اقساط وام را کامل پرداخت کردیم، او بتواند بدون نیاز به حضور ما سند ملک را به خودش یا هر فرد دیگری واگذار کند.
در چنین شرایطی قرارداد وکالت‌نامه باید به‌گونه‌ای باشد که منافع خریداری که تا مدت‌ها سند ملک را نخواهد داشت، به خطر نیوفتد. پس در وهله اول متوجه می‌شویم که قرارداد وکالت‌نامه‌ی ما از نوع بلاعزل است تا خریدار اطمینان داشته باشد امکان کلاهبرداری وجود ندارد. دوم اینکه این قرارداد باید مقید باشد زیرا وکیل ما تنها در زمینه واگذاری سند خانه به جای ما اختیار دارد پس قرارداد وکالت‌نامه‌ای معامله ملک از نوع مقید بلاعزل است.
نکات مهم در قراردادهای وکالت‌نامه‌ای
با اینکه به ظاهر در چنین قراردادهایی خطا وجود ندارد، اما دادگاه‌ها پر از پرونده‌های شکایت مربوط به معاملات وکالتی هستند. برای کمتر کردن ریسک خطا در چنین قراردادهایی به نکاتی که در زیر آورده شده دقت داشته باشید:
- از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت
- انجام اقداماتی از جانب موکل که با وکالت منافات داشته باشد
- در صورتی که مدت زمانی برای وکالت تعیین شده باشد، با پایان این مدت وکالت باطل می‌شود
- سفاهت یا دیوانگی هر یک از طرفین (وکیل یا موکل)
- اختیار مالک برای معامله ملک
وکالت نامه باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، در غیراین صورت مرجعیت ندارد و ادارات و مراکز دولتی و قانونی چنین وکالتی را نمی‌پذیرند. در وکالت نامه فروش اختیاراتی شامل اخذ مفاصاحساب‌های دارایی و شهرداری و صدور سند در ادارات مربوطه به خریدار داده می‌شود تا نیازی به حضور فروشنده در هیچ یک از مراحل انتقال سند وجود نداشته باشد. به مجموعه این اختیارات وکالت ملک گفته می‌شود. بر طبق وکالت ملک خریدار اختیار هرگونه دخل و تصرف در موضوع وکالت (مثل به نام زدن سند و فروش آن به دیگری) را خواهد داشت. به همین دلیل تنظیم وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی ضروری است.
قرارد وکالت‌نامه‌ای چگونه باطل می‌شود؟
بله درست است! قرارداد وکالت‌نامه‌ای چه به صورت ساده و چه به صورت بلاعزل نوشته شود قابل ابطال است. در ادامه موارد شایع باطل شدن این نوع قرارداد را بررسی می‌کنیم:
- فوت هر یک از طرفین قرارداد. یکی از دلایل خطرپذیری بالای این نوع معامله همین مورد است. اگر پیش از انتقال سند موکل فوت کند. خانه به ورثه موکل می‌رسد و وکیل حقی در آن ندارد. همچنین اگر وکیل پیش از انتقال سند فوت کند، ورثه آن نسبت به ملک نمی‌توانند ادعایی داشه باشند.
- از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت
- انجام اقداماتی از جانب موکل که با وکالت منافات داشته باشد
- در صورتی که مدت زمانی برای وکالت تعیین شده باشد، با پایان این مدت وکالت باطل می‌شود
- سفاهت یا دیوانگی هر یک از طرفین (وکیل یا موکل)
- اختیار مالک برای معامله ملک
با توجه به نکاتی که ذکر شد، توصیه می شود تا جای ممکن از قراردادهای معامله‌ای با وکالت‌نامه خودداری کنید. همان‌طور که واضح است تهدید بزرگ در چنین معاملاتی برای وکیل است و در بیشتر شرایط اوضاع به نفع موکل تمام می‌شود. اگر در شرایطی قرار دارید که مجبور به چنین معامله‌ای هستید، حتما نکات گفته شده را بررسی کنید تا با زیان رو‌به‌رو نباشید.
