رویای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای

تلاش برای دست یافتن به یک نظام اجاره‌‌داری حرفه‌ای در کشور، مسئله‌ای بوده که همیشه مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. متأسفانه علی‌رغم اثبات کارآمدی آن، تلاشی در راستای اجرا و بهره‌برداری از این سیستم صورت نگرفت. در یک ماه گذشته با داغ شدن بحث مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه، دوباره موضوع تلاش برای رسیدن به یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای داغ شد. 
 

سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای چگونه است؟

عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، در این‌باره گفت: در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند؛ یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.
فرهادیه در خصوص تفاوت این مؤسسات با بنگاه‌های املاک گفت: بنگاه‌های املاکی فقط برای عقد قرارداد و برای کمتر از یک ساعت مالک و مستأجر را می‌بینند و بعد از عقد قرارداد تعهدی به مستأجر و مالک ندارند. اما در اجاره‌داری حرفه‌ای، مؤسسات تا پایان قرارداد همه وظایف مالک و مستأجر را یک جا انجام می‌دهند.

به گفته‌ی فرهادیه، در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، از جمع آوری اجاره‌بهای ماهیانه و انتقال آن به مالک؛ تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره نامه، همه بر عهده مؤسسه استیجاری است. اگر در این بین مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید، این مؤسسات تنظیم روابط می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده پیش آمد به جای موجر، این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند.

وی ادامه داد: این همان روش اجاره‌داری حرفه‌ای است که در جهان باب است و این مؤسسات از برق‌کار تا سایر نیروهای خدماتی را در اختیار دارند و در صورت مشکل تأسیساتی برای ملک، لازم نیست صاحب‌خانه اقدام به اعزام نیروی تاسیساتی کند. نتیجه این روش این است که هزینه‌های اجاره‌داری به شدت پایین می‌آید.

برای مثال کشور فرانسه یکی از کشورهایی است که سال‌ها بر روی این موضوع تمرکز کرده است. در فرانسه، مدت زمان اجاره نشینی بسیار بالا است و به بیش از 10 سال هم می‌رسد. در این سیستم مستأجر شاید هیچ‌گاه صاحب‌خانه را نبیند، اما تمام حقوق مالک به مستأجر و بالعکس با نظارت موسسه حقوقی واسطه اجرا می‌شود. در این حالت نرخ رشد اجاره‌بها کنترل شده و عاری از اعمال سلایق شخصی است. به‌علاوه، مالک پس از تحویل ملک از مستأجر نگرانی درباره خسارات و آسیب‌های وارد شده به ملک خود را ندارد؛ چرا که تمام امور بر اساس قرارداد بسته شده توسط واسط، پیگیری و اجرا می‌شوند.
 

املاک خالی، ویروس بازار اجاره

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی، درخصوص نظام اجارهداری حرفهای اظهار کرد که اول باید میزان سود مالکان از افزایش قیمت مسکن را از طریق ابزارهای مالیاتی کاهش دهیم. اگر این امر درست انجام شود دیگر نیازی به کشش افراد به سمت موسسات اجاره‌داری نیست، بلکه افراد عادی جامعه خود به سمت اجاره‌داری بلند مدت می‌روند. 

عزیزی تصریح کرد: مشکل مهم اجاره در ایران این است که کوتاه مدت و مقطعی است. این در حالی است که در کشور های دیگر شرکت‌هایی وجود دارند که متولی ساخت یک محله می‌شوند و آن را به مردم اجاره می‌دهند و یا بین مالکان و مستاجران موجود واسطه می‌شوند.

پیش از این وزارت راه‌وشهرسازی از آغاز اجرایی شدن سامانه جامع املاک خبر داده بود. امیدواریم با بهره‌برداری صحیح از این سامانه و اجرایی شدن مالیات بر مسکن، روند بهبود بازار اجاره آغاز شود.