بررسی تأثیر قیمت ارز بر قیمت مسکن

روز گذشته، 10 اسفند، دلار با قیمت 14898 تومان به کار خود پایان داد. دیروز قیمت دلار تا 15700 تومان هم بالا رفت و نهایتا با قیمتی پایین‌تر متوقف شد. در هفته‌ی گذشته نوسانات بازار ارز و به دنبال آن افزایش قیمت‌ها، شفتگی‌ای در بازار معاملات ایجاد کرد. پیش‌تر در متراژ به بررسی عواملی که بر روی معاملات بازار مسکن تأثیرگذارند پرداخته بودیم و دیدیم که همواره مسکن در طول تاریخ از بازارهای بزرگ اقتصادی اثر گرفته است.

اقتصاد جهانی این روزها به کرونا مبتلا شده‌ است. متضرر شدن اقتصاد چین در پی ویروس همه‌گیر کرونا، دامن بازارهای تأثیرگذار را گرفت. در نتیجه نوسان و رشد در قیمت طلا، ارز و ... خارج از تصور نبود. طبق پیش‌بینی‌ها در شرایط عادی هم قیمت مسکن به دلیل نزدیکی به پایان سال، تا حدودی با افزایش رو‌به‌رو خواهد شد. اما تأثیر افزایش قیمت دلار، این شرایط را تا چه اندازه متفاوت‌تر خواهد کرد؟
 

میزان رشد قیمت مسکن به دنبال افزایش قیمت دلار

به عقیده برخی از کارشناسان بازار مسکن، ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده مسکن در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است. قیمت دلار به دو صورت بر شاخص‌های مسکن از جمله قیمت آن تأثیر می‌گذارد:

1.تأثیر مستقیم و بلند مدت
2.تأثیر معکوس و  کوتاه مدت

این مسئله که تأثیر قیمت دلار بر مسکن پیرو کدام الگو باشد به دو شاخص "مدت زمان صعود "و "دامنه رشد قیمت ارز" بستگی دارد.
افزایش قیمت دلار به صورت ناگهانی در کوتاه مدت، بر بازار املاک به صورت معکوس تأثیر می‌گذارد، در حالیکه تاثیر واقعی رشد ارز بر بازار ملک، در بلندمدت خودش را نشان خواهد داد. هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر خواهد بود. همانطور که اشاره شد اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در بلند مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوس است اما هر دوی این تاثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد. همچنین افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث میشود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه معاملات سودجویانه در بازار ملک کاهش یابد. در نتیجه تقاضای کاذب کمتر می‌شود و نسبت عرضه به تقاضا تعدیل می‌گردد.

حال، با توجه به این بررسی‌ها به دنبال رشد ناگهانی قیمت دلار نباید انتظار تغییرات عجیبی در بازار املاک داشته باشیم. اگر قیمت دلار با کاهش التهابات بازار جهانی تعدیل شود، مسکن نیز با تنش خاصی رو‌به‌رو نخواهد شد. بازار مسکن در حال حاضر در دوره رکود به سر می‌برد؛ ولی با این حال تاب افزایش قیمت دارد. به‌طور کلی اگر قیمت مسکن تحت تأثیر دلار بالاتر رود؛ این افزایش قیمت به نسبت یک درصد رشد دلار، برای مسکن کمتر از یک درصد خواهد بود.