خوش آمدید. میهمان گرامی

گزارش تحلیلی متراژ از سرمایه گذاری در بازار مسکن در سال جدید میلادی

1 دیدگاه
khabar971008.jpg

درصورت وقوع بحران مالی در سال 2019 ، محلی غیر معمول  جهت در امان ماندن از عواقب این بحران  وجود دارد، بازار مسکن:

به نوشته سایت معتبر CNBC.COM در صورت وقوع بحران مالی در سال  2019 میلادی، بازار مسکن می تواند محلی امن و مناسب جهت سرمایه گذاری و تحمل دوران رکود و تا حدی کسب سود در سال های پیش رو باشد که در ذیل به متن تحلیل میپردازیم :
برخی از فعالان بازار و سرمایه گذاران نگران آن هستند که اتفاقات اخیر و سقوط بازار سهام و اوراق قرضه، نشانگر نزدیک بودن رکود و بحرانی دیگر باشد که در صورت بروز این اتفاق، بازار مسکن محلی امن و مناسب جهت سرمایه گذاری است. بازار مسکن، مرکز وقوع بحران مالی سال 2008 بود، با اینحال در دورانی که بدلیل سقوط پشت سر هم نرخ بهره وام مسکن و نرخ بهره اوراق بازار در سراشیبی بود، قیمت مسکن با ثبات و تا حدی در حال افزایش بود و اگر تاریخ را نشانگر آینده بدانیم، بازار مسکن می تواند محلی امن برای در امان ماندن از رکود بعدی باشد. بازار مسکن آمریکا، از تمامی بحران های سال 1980 به بعد، به جز بحران بزرگ سال 2008،  جان سالم بدر برد اما با اینحال FHFA ( شاخص رشد قیمت مسکن ) نشان می دهد در سال پیش از وقوع بحران (2007) ، قیمت مسکن نشانگر افزایش 7.4% درصدی بود و در طول دوران رکود نیز به طور متوسط رشد سالیانه 2.4% درصدی را به نمایش گذاشت. به گفته Thomas j. Thornton  ریاست مرکز تحقیقات اموال و دارایی های موسسه Jefferies  آمریکا، به جز هنگام وقوع بحران های عظیم مالی (GFC)  قیمت های مسکن حتی در دوران رکود نیز رشد کرده است که دلیل آن کاهش نرخ بهره و همینطور حفظ اشتغال مردم است که منجر به ادامه پیدا کردن خرید در بازار می شود. به گفته ایشان، این موضوع نشانگر چرخه تولید و خرید مسکن است که مدیون وجود نسل Y ، متولدین دهه های 80 و 90 میلادی و وارد شدن آنها به بازار است.
بحران وام مسکن در سال 2008، باعث وقایع آن سال شد اما بازار مسکن با ایجاد روش های بهتر و استاندارد اعطای وام، مانند وام های کم بهره بلند مدت، دوباره و به  سرعت به جایگاه قبلی خود بازگشت. 

نرخ های بهره دوباره در حال سقوط هستند

شروع سال 2018 همراه با افزایش نرخ بهره بود و انتظار میرفت که این روند تا زمانی که صاحبین اوراق شروع به فروش یکجای آنها کردند، ادامه پیدا کند. نرخ سود اوراق 10 ساله خزانه داری آمریکا از 3.25%  به 2.87% درصد سقوط کرد، صاحبین اوراق از ترس وقوع رکود اقدام به فروش اوراق فوق نمودند که باعث شد سرمایه ها به سمت اوراق خزانه داری آمریکا سرازیر شود که باعث افزایش قیمت و در نتیجه کاهش بازده آنها  شد که نتیجه آن پایین آمدن نرخ بهره وام مسکن بود. با اینکه بانک مرکزی آمریکا ( فدرال رزرو ) برای هشتمین بار متوالی در طول 3 سال گذشته نرخ بهره را افزایش داده است، اما نرخ ها همچنان پایین تر از 4% درصد قبل از وقوع بحران سال 2008 هستند. بعلاوه اینکه مسئولین فدرال رزرو نسبت به روند افزایش نرخ بهره ابراز نگرانی کرده اند. به گفتهKen Leon  مدیر CFRA  (  مرکز مستقل تحقیقات بنیادین و علمی سرمایه گذاری ) ، بر خلاف سال 2008 ، اهرم فشار در بازار مسکن از دستان مالکین خارج شده است و نسبت بدهی به درآمد به پایین ترین سطح خود در 15 سال گذشته رسیده است. در مقابل بدلیل عرضه کم در بازار مسکن، قیمت ها پایدار می مانند و حتی می توانند با شیب ملایم افزایش پیدا کنند. برای اطمینان، خاطر نشان می کنیم با اینکه بازار فروش مسکن با کاهش 2.6 % درصدی همراه بوده اما با افزایش نرخ بهره وام های مسکن ، نشانه هایی از ثبات قابل مشاهده است. 

اوراق مسکن عملکرد بهتری از بازار دارند

در مورد اوراق مسکن، با اینکه بدلیل داشتن سهم کوچکی از بازار دچار نوسانات بیشتری می شوند، اما اخیرا این سهام به پایین ترین سطح حمایتی خود رسیده ( که نشانگر احتمال دوره رشد بعدی آن است ) و در مواردی از باقی بازار جلوتر است. هلدینگ ETF  که هلدینگ های نظیر  D.R. Horton ,Lennar  و NVR  را تحت مالکیت خود دارد، حدودا 30% ارزش خود را در 3 فصل ابتدایی سال 2018 بدلیل افزایش نرخ وام مسکن از دست داد اما در ماه گذشته این هلدینگ فقط با کاهش 1% درصدی ارزش خود روبرو بود در حالی که کل بازار کاهش 5% درصدی ارزش خود را تجربه نمود.  به گفته Thoronton  مدیر Jefferies ، قوی ماندن بازار مسکن، اتفاقی نیست و رشد بازار مسکن بدلیل وجود متقاضیانی در بازار است که انتظار میرود جهت بازسازی و نوسازی املاک خود اقدام به هزینه نمایند ( بازار فروش املاک قدیمی ). در بازار آمریکا 126 میلیون خانوار وجود دارند که با توجه به افزایش نرخ اشتغال و کسب درآمد، مایل به نوسازی خانه های موجود هستند.

 مقایسه مقاله فوق با بازار مسکن ایران :

میتوان گفت بازار مسکن ایران نیز دارای شباهت های زیادی به بازار مسکن آمریکا است. بازار ایران نیز از سال 1393 به بعد بدلیل اتفاقاتی که همگی دیده و لمس کرده ایم دستخوش تغییرات و تلاطم زیادی بود. با این حال می توان دید بازار مسکن ایران هنوز هم با توجه به اینکه امن ترین محل سرمایه گذاری و کسب درآمد است دچار رشد سرسام آوری شده که در مقاطعی باعث هجوم خریداران به بازار شد اما با کاهش نرخ ارز و تحولات ناشی از آن و وجود شرایط عدم اطمینان در جامعه و افزایش شدید قیمت مسکن، بازار مسکن به سوی رکود تورمی پیش می رود. با اینحال با توجه به آمار فروش مسکن در ماه های اخیر و تجربه شخصی از بازار، همانطور که در مقاله فوق آمده است، در ایران نیز بازار املاک قدیمی که نیاز به بازسازی دارند، بدلیل قیمت ارزانتر، امکان بازسازی و نوسازی طبق سلیقه خریداران، جابجایی مالکین آنها بدلیل تعویض مسکن بدلایل گوناگون از جمله مهاجرت داخلی و خارجی، تعویض بدلیل رشد فرزندان و نیاز به واحد مسکونی بزرگتر یا بالعکس جهت تامین مسکن برای فرزندانی که به تازگی مستقل شده اند، نیاز به سرمایه جهت اشتغال و .... ، تا حدی نسبت به بازاراملاک نوساز رونق بیشتری دارد و انتظار می رود این بخش از فعالان بازار مسکن تا مدت زیادی در بازار باقی بمانند که می تواند برای فعالین این بخش ، نشانگر ورود بازار مسکن به چرخه نوسازی و بازسازی و فروش واحدهای قدیمی باشد که بدلیل جلوگیری از هدر رفتن منابع به نفع کل اقتصاد کشور است و هم بدلیل چرخه کوتاه مدت خرید، بازسازی و فروش دارای مطلوبیت بیشتری برای صاحبان سرمایه از جهت بازگشت سرمایه و سود می باشد و هم می تواند راهنمایی جهت درک چشم انداز آینده بازار مسکن ایران جهت برنامه ریزی چگونگی حضور در این بازار برای فعالان کنونی و کسانی که قصد ورود به این بازار را دارند، باشد. به نظر اینجانب سازندگان عزیز می توانند جهت ورود به این بازار، مراتب ذیل را مد نظر قرار دهند :

الف – مزایای این پیشنهاد:

1- میتوانند با سرمایه به نسبت کمی وارد این بخش از بازار شوند.
2- دوره بازگشت سرمایه گذاری کوتاهی دارد.
3- میتواند با سود دهی مناسب، کمبود رکود پیش فروش و رکود تورمی بازار واحدهای نوساز را جبران کند و کمک موثری باشد در جهت اتمام به موقع پروژه های در دست ساخت سازندگان .
4- میتوان با هزینه کم و فعالیت در شبکه های اجتماعی نظیر Instagram ، و نمایش روند بازسازی واحدهای مذکور به برندسازی شخصی و شناخته شدن شما به عنوان سازنده ای خوش فکر و به روز در بین جمع خریداران که به شدت در شبکه های اجتماعی فعال هستند و به دنبال بهترین گزینه مد نظرشان هستند، کمک  کند.
ساختمان های ساخته شده در 20 سال اخیر که به قول عامه، مهندسی ساز، هستند دارای طول عمر مفید حداقل 50 ساله هستند که با یک نوسازی معقول میتوانند به روز شده و مورد بهره برداری قرار گیرند.

ب- معایب :

-  نیاز به شبکه فعال خرید و فروش (ارتباط با دفاتر املاک منطقه مورد نظر جهت فعالیت).
-  هماهنگی لازم جهت حضور تیم اجرایی در 2 مکان شاید کمی سختتر باشد.
-  امکان بازسازی نما و مشاعات بدون همکاری سایر مالکین تقریبا دور از ذهن است و هنگام انتخاب و خرید آپارتمان باید در این مورد دقت بیشتری به خرج داد.

در پایان با در نظر گرفتن شرایط کنونی بازار مسکن، نرخ تورم موجود و تاثیرات افزایشی آن بر قیمت ساخت و ساز در حال حاضر و تاثیرات ناشی از آن بر قیمت پروژه ها در زمان آتی عرضه آنها به بازار، پایین آمدن قدرت خرید به دلیل کاهش ارزش پول ملی و در مقابل قیمت مناسب تر آپارتمان های مسن تر و جذابیت آنها برای خریدار، امکان بازسازی سفارشی آنها بنا بر سلیقه و خواست خریداران، دوره کوتاه مدت برگشت اصل سرمایه و سود و ..... ، ورود به این بخش از بازار به فعالان صنعت ساختمان قابل توصیه و پیشنهاد است.

گردآورنده: سعید قربانی، دکتری حرفه ای مدیریت کسب و کار در صنعت ساختمان 

  MatCept ١١/دى/ ١٣۴٨

Elocon On Sale Viagra super active 100mg avis achat viagra ligne Dog Cephalexin Uses Gabapentin To Buy Without Prescription

ارسال نظرات پس از سه ماه غیر فعال شده است.

آخرین اخبار

لطفا برای استفاده بهینه و بهتر از وب سایت متراژ، از مرورگر گوگل کروم استفاده نمایید.