زیر و بم فسخ قرارداد خرید ملک
هنگام خرید یک ملک گاهی بنا به دلایلی می‌خواهید قرارداد را به هم بزنید، لازم است پیش از آن با فسخ و شرایط آن بیشتر آشنا شوید. در این مطلب به بررسی تمامی شرایط فسخ قرارداد خرید ملک پرداخته‌ایم.
هنگام خرید یک ملک، پیش از اینکه سند ملک انتقال پیدا کند، قراردادی بین مالک و مشتری در حضور مشاور املاک دارای مجوز و صلاحیت بسته می‌شود. به این قرارداد مبایعه نامه می‌گویند. اگر در مورد مبایعه نامه سوالی دارید پیشنهاد می‌کنیم مقاله مبایعه نامه چیست متراژ را مطالعه کنید. مبایعه نامه نوعی قرارداد است و بار حقوقی دارد. در این قرارداد بر اساس تعهداتی که دو طرف نسبت به آن‌ها توجیح می‌شوند و امضا می‌کنند، هر یک نسبت به دیگری وظایفی دارد که ملزم به اجرای آن‌هاست. اما به هر دلیلی امکان دارد یکی از طرفین بخواهد قرارداد خرید ملک را فسخ کند. آیا ممکن است؟ چگونه و در چه شرایطی؟ در ادامه به این پرسش‌ها پاسخ خواهیم داد.
فسخ قرارداد چیست؟
معنای لغوی فسخ، باطل کردن، زایل کردن و انحلال است. وقتی قراردادی فسخ می‌شود یعنی این قرارداد با اراده و خواست یکی از طرفین یا نفر سومی، لغو شده است. فسخ در تمامی قراردادها کاربرد دارد و در این مطلب ما به صورت ویژه به فسخ قراردادهای خرید ملک می‌پردازیم. هنگامی که یک قرارداد فسخ می‌شود در حقیقت آثار حقوقی آن باطل می‌گردد.
در فسخ قرارداد رضایت طرف دیگر قرارداد لازم نیست و هر یک از طرفین به صورت مستقل می‌تواند برای فسخ اقدام نماید.
مبنای فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟
به عاملی که قادر به فسخ یک قرارداد باشد، مبنای فسخ می‌گویند. مبنای فسخ از دو حالت خارج نیست، یا طبق توافق طرفین قرارداد حق فسخ به دو طرف قرارداد داده شده و بر اساس آن اقدام به فسخ می‌کنند و یا حکم مستقیم قانون این حق را برای یکی از طرفین یا شخص سومی قائل شده است.
در همین رابطه مقاله مبنای فسخ قرارداد را مطالعه کنید.
در ادامه هر یک از دو مورد مبنای فسخ قرارداد خرید ملک را توضیح داده‌ایم:
توافق طرفین
هنگام عقد قرارداد خرید ملک، هر دو طرف قرارداد می‌توانند در قرارداد زمانی را جهت فسخ قرارداد مشخص کنند. حق این فسخ می‌تواند برای دو طرف و یا همچنین برای شخص سومی هم باشد. برای مثال هنگام خرید یک خانه در قرارداد ذکر می‌کنند که هر مدام از طرفین که بخواد ظرف مدت یک ماه می‌تواند قرارداد خرید را فسخ کند. این مورد در ماده 399 و 400 قانون مدنی هم پیش‌بینی شده است. برای درک بهتر به متن اصلی قانون رجوع کنید.
حکم مستقیم قانون
اگر یکی از طرفین بعد از عقد قرارداد متوجه ضرری شود که از طرف قرارداد به صورت ناخواسته به وی تحمیل شده است، می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. در این حالت حتی اگر در قرارداد توافق طرفین بر سر فسخ نباشد، با رای مستقیم دادگاه، طرف متضرر می‌تواند اقدام به فسخ نماید. برای مثال فردی خانه‌ای خریده که پس از قرارداد متوجه ایرادی در آن می‌شود که باعث عدم سکونت است. در این حالت اگر مالک ایراد را رفع نکند، فرد می‌تواند از طریق حکم مستقیم قانون قرارداد خرید خود را فسخ کند. به این مورد نیز در ماده 478 و 479 قانون مدنی اشاره شده است. برای فهم بهتر به متن اصلی ماده 478 قانون مدنی مراجعه کنید.
شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
فسخ قرارداد سه شرط اصلی دارد. 1.قصد، به این معنی که فردی که مایل به فسخ قرارداد است، خودش اراده کند و نسبت به آن شک نداشته باشد. 2. رضا، فسخ کننده باید با رضایت این کار را انجام دهد و اگر اکراه داشته باشد، حتی در صورت فسخ، آثار حقوقی قرارداد از بین نخواهد رفت. 3. اهلیت، برای فسخ قرارداد لازم است تا فسخ کننده از لحاظ عقلی و توانایی صحت لازم را داشته باشد. در غیر این صورت صلاحیت فسخ یک قرارداد را نخواهد داشت.
موارد فسخ معامله
گفتیم در دو حالت می‌توان حق فسخ معامله داشت. به این حق فسخ در اصطلاح قانونی " خیار " می‌گویند. حال در ادامه بررسی می‌کنیم که در چه مواردی امکان فسخ معامله خرید ملک وجود دارد:
- خریدار و فروشنده از مجلس عقد قرارداد خرید ملک متفرق نشده باشند. در اصطلاح حقوقی به آن خیار مجلس می‌گویند.
- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشد. در اصطلاح به آن خیار غبن می‌گویند.
- دو طرف معامله خرید ملک مقرر کنند که تا مدت زمان معینی می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. به آن خیار شرط می‌گویند.
- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. به آن خیار تدلیس می‌گویند.
- فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. به آن خیار تخلّف شرط می‌گویند.
- در ملک فروخته شده یا عوض آن عیبی باشد. به آن خیار عیب می‌گویند.
- معلوم شود بخشی از ملکی که فروخته شده، متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. همچنین اگر معلوم شود بخشی از ملکی که خریدار به عنوان عوض داده، متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. به آن خیار شرکت می‌گویند.
- فروشنده خصوصیات ملک معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. به آن خیار رویت می‌گویند.
- مشتری پول ملکی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز ملک را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر تحویل ملک هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند. به آن خیار تأخیر می‌گویند.
موارد غیرقابل فسخ قرارداد خرید ملک
در بالاتر توضیح دادیم که اگر خریدار متوجه شود ملک عیبی دارد، می‌تواند معامله را فسخ کند. اما در برخی از شرایط با وجود عیب در ملک فروخته شده، امکان فسخ وجود ندارد. این موارد به شرخ زیر اند:
- موقع خریدن، عیب ملک را بداند.
- به عیب مال راضی شود.
- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.
- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.
