با انواع مالکیت در سند ملک آشنا شوید

معامله ملک، یک معامله پیچیده و پرهزینه است. به همین علت جای خطا و ریسک کردن نیست. هر خطا یا سهل انگاری هنگام معامله می‌تواند خسارات مالی جبران ناپذیری به دنبال داشته باشد. به همین علت بدون دانش و آگاهی کافی توصیه می‌کنیم اقدام به معاملات ملکی نکنید. اگر در شرف خرید آپارتمان یا خانه هستید، این مطلب را از دست ندهید. پیش‌تر به معرفی انواع سند ملک پرداخته بودیم. در مقاله پیش‌رو سعی داریم شما را با انواع مالکیت در ملک و سندهای مخصوص آن آشنا کنیم.

سند عادی یا سند رسمی؟

اسناد به طور کلی دو دسته‌اند. یا رسمی هستند و یا عادی. در مورد سند ملک هم به همین صورت است. سند ملک در صورتی رسمی است که در دفاتر رسمی ثبت اسناد و یا به وسیله مأمور رسمی دارای صلاحیت، تنظیم شده باشد؛ در غیر این صورت سند عادی خواهد بود. هر چند نفری می‌توانند به سادگی بین خودشان سند عادی امضا کنند اما برای رسمیت بخشیدن به آن نیاز به مراجعه به دفاتر رسمی و افراد با صلاحیت قانونی این کار است. اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی مرجعیت قانونی بیشتری دارند و می‌توان با اعتبار بیشتری ادعایی را به وسیله آن‌ها ثابت کرد.

انواع سند مالکیت ملک

معامله ملک انواع گوناگونی دارد و حدود مالکیت در معامله‌های گوناگون می‌تواند بسیار متفاوت باشد. با توجه به اهمیت این نوع معامله و حساسیت‌هایی که دارد. هر نوع مالکیت در ملک سند مخصوص به خود را دارد. از این رو دانش کافی درباره تمام انواع مالکیت ملک پیش از اقدام به معامله الزامی است. در ادامه به معرفی انواع مالکیت در سند ملک می‌پردازیم.

سند شش دانگ

به سندی که نشان دهنده مالکیت تام یک ملک برای تنها یک نفر است، سند شش دانگ می‌گویند. شش دانگ به معنی شش جهت است. اصطلاحا برای نشان دادن مالکیت کامل یک نفر از این عبارت استفاده می‌کنند. یعنی فرد صاحب سند به طور کامل بر ملک مورد نظر مالکیت دارد. 

سند مشاع

واژه‌ی مشاع در لغت به معنی شریک بودن است. حال سوال این‌جاست که چه زمانی به سند مشاع نیاز داریم؟ تصور کنید 4 نفر به صورت شریکی زمینی خریده‌اند و هر کدام به یک نسبت سرمایه گذاشته‌اند. در این زمین ملکی ساخته می‌شود، حال این چهار نفر به نسبت یکسان در جزء به جزء این ملک سهم دارند. در این حالت سند مشاع برای مالکین صادر می‌شود. این وضعیت در اصطلاح حقوقی "اشاعه" نام دارد. و به این معنی است که هر ذره از ملک متعلق به تمامی شرکاست و هر شریک نسبت به تمام ملک مالکیت دارد. به همین دلایل خرید و فروش ملک با سند مشاع نسبت به یک ملک عادی پیچیده‌تر است.

یکی از موارد کاربرد اشاعه در مسئله وراثت است که به آن اشاعه در ماترک می‌گویند. به این معنی که ملکی که از شخص فوت شده به جا مانده به ورثه رسیده و هر کدام از وراث به نسبت سهم‌الارث در ملک مذکور شریک بوده و حق مالکیت دارند.

سند عرصه و اعیان

اصطلاح عرصه و اعیان یک اصطلاح رایج در معاملات ملک است. در حوزه املاک، به زمینی که ملکی در آن بنا شده باشد عرصه و به آن ملک اعیان می‌گویند. در غالب موارد عرصه و اعیان با هم به فروش می‌رسند. در حقیقت هنگامی که از سند شش دانگ صحبت می‌کنیم منظور مالکیت بر عرصه و اعیان با هم است. اما گاهی پیش می‌آید که مالکین عرصه و اعیان متفاوت باشند، در این حالت عرصه و اعیان سند جداگانه خواهند داشت و جداگانه هم معامله می‌شوند.

در همین رابطه دعوای تخلیه ید را بخوانید.

سند تفکیکی

امکان دارد مالک شش دانگ ملک یا زمینی تصمیم بگیرد که زمین یا ملک خود را به قسمت‌های کوچک‌تری تفکیک کند و برای هرکدام سند جداگانه‌ای داشته باشد. در این حالت مالک نیاز است تا درخواست صورت مجلس تفکیکی بدهد و اگر از لحاظ قانونی مانعی وجود نداشته باشد؛ تفکیک صورت بگیرد. به سندهای حاصل از اجزاء تفیکیک شده ملک، سند تفیکی می‌گویند.

سند افراز

در اصطلاح حقوقی ملک، افراز به معنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر است. تفاوت افراز با تفکیک در این است که در سند تفکیکی ما تنها یک مالک با مالکیت شش دانگ داریم اما در افراز باید حداقل دو مالک باشند. در حقیقت افراز برای سند مشاع اتفاق می‌افتد و تفکیک برای سند شش دانگ. در این رابطه مقاله نکات مهم مربوط به افراز و تفکیک املاک مشاعی را بخوانید.

سند رهنی

رهن به معنی وثیقه گذاشتن مال است. سند رهنی سند ملکی است که رهن بانک باشد. این حالت زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی برای خرید خانه از تسهیلات خرید خانه بانکی مانند بانک مسکن استفاده کند. در این حالت تا زمانی که شخص وام گیرنده، بدهی خود را با بانک تسویه نکند، سند ملک رهن بانک می‌ماند. سندی که رهن بانک باشد، گرو نیست بلکه در سند ذکر می‌شود که تا فلان تاریخ ملک رهن بانک است و سند نزد مالک باقی می‌ماند. املاکی که سند رهنی دارند به صورت وکالتی قابل معامله هستند. جهت اطلاع از این نوع معامله، مطلب معامله ملک با وکالت‌نامه را مطالعه کنید.